いつも応援ありがとうございます。
頂いたメールに返信をさせて頂いている間に考えることがありましたので、今日はその話題を。
テーマはみんな大好き、利回りについてです。
2,3年前と今の不動産投資で大きく異なるものと言えば利回りの低下。
2012年12月の衆院選で自民党が勝利し、安倍内閣が発足して以来大きく変わったのが
収益不動産の利回り。不動産投資人気が高まるとともに物件価格が上昇し、それと共
に収益不動産の利回りは低下をし続けています。
かつてはRCマンションで15％程度の利回りを手に入れることも決して不可能では
無かったのですが、2014年も半ばを過ぎた今では非常に厳しい。
利回り15％を謳う物件が無いわけではありませんが、あくまで表面的なものに過ぎず
少なくとも初心者が1棟目に購入することを推奨できるようなものかといえば、僕は
そうは思いません。
ここへきて、収益不動産の利回りについて考え直すべき時が来ていると考えています。
家賃はそう簡単には上がらない、上げられない
利回りが高い物件の方が投資リスクは圧倒的に低くなります。利回りが高ければ許容
できる空室率は高くなるためです。
また、利回りが高いと当然キャッシュフローは多く残りますから手元に現金を多く
残すことができ、修繕費で困ることもなくなりますし融資の早期返済も苦ではない。
不動産投資では後から利回りを上昇させることは極めて困難です。利回りが上昇する
ということは家賃を上昇させるということで、周囲を見ずに自分だけ家賃を上げても
価格競争力を失ってしまいます。
家賃を引き上げ価格競争力を失ってでも入居してもらうためには、それに見合った
価値を提供しなければいけない。内装でそれを実現しようと思えばかなりのコスト
を掛けなければならず、その分経費が増えてしまいます。
単に家賃を上昇させたいとの思いだけでコストを上昇させるのはリスクが高い。
考えられるとすれば既に所有している物件の地域全体の家賃が上昇することですが、
それには近くに駅やランドマークが建設されるなどの開発の手が入るか、日本全体の
景気が上昇する以外にはそんなことは起こりません。
私たち個人投資家もほんのわずかに貢献することはできますが、城を作るために積み木
を一つ乗せた程度の影響しかないのは誰にでも分かることです。
これほどの困難なことですから、不動産投資では高利回り物件を取得することが強く
進められています。逆に低利回りの収益不動産は落第の判子が押されますし、そんな
ものを売ろうとする不動産業者は悪の烙印を焼き付けられるのも当然。
通常、投資の世界では利回りが高いものはハイリスクであり、ローリスクな商品は
利回りが低いのが相場です。
が、不動産投資では必ずしもそうとは言えないのは明らか。
不動産投資は裁量取引の要素が強く、その裁量が利回りに直接的に関わっているのが
その理由。
いかに市場から安く仕入れるか、を不動産投資風に言い換えると、いかに高利回りの
収益不動産を手に入れるか、となるわけです。
安さにこだわることだけが正義か
こうして考えてみると、とにかく高利回りにこだわるというのは「とにかく安さに
こだわる」と言っているのと同じ。
安かろう悪かろう、なんて言葉がありますよね。不動産投資に当てはめてみると、
利回りは高かろう悪かろう、となってしまいます。
高利回りの商品のもう一つの側面が見えてきたのではないでしょうか。
中国で最近、米を食べた雀が大量死した事件がありました。中国の発表では「雀が米を
食べすぎた為」などとされていますが、野生の雀が食べ過ぎて大量死するはずがなく、
別の原因があるのは明らか。
それが米のせいだとしても果たして人にどれ程の影響があるかは分かりませんが、影響
が絶対無いとは言えるはずもない。中国産米は安く購入できるかもしれませんが、この
ようなリスクがあることは覚悟をしなければいけない。
決して国内産米が絶対安心とは言えませんが、検査の厳密さや法整備など多くの要素を
比較してどちらの安全性が高いかは火を見るよりも……です。だからこそ、国内産米は
中国産米に比較して値段が高くなっています。
もちろんそれは安全性の問題だけではありませんけどね。
高利回り商品にも同じことが言えることを忘れてはいけません。
中国産米の中にも、安いけれども美味しく、安全性に優れたものがあるかもしれない。
しかしそれを選ぶには米作り、環境などについての専門的な知識を多く必要とするし、
より厳密なリサーチが必須。
素人ではいられないことは理解できると思いますし、プロであっても自分が損失を被る
可能性があると考えると容易に大金をつぎ込むことはできないでしょう。
ここまで考えてみると、金融機関がそう簡単に融資をポンと出してくれないことにも
少しは気持ちを察することができそうですね。（笑）
利回りは一要素に過ぎない
価格の安さにつられて安物買いの銭失いとなった経験をしたことが無い方はおそらく
いらっしゃらないと思います。
不動産投資でも高利回りにつられて購入し、空室だらけで想定通りの利益を上げられず
大きな損失を出し、後悔をした方が数多くいてもおかしくありません。
利回りの低下が進んでいる今こそ、高利回りは輝いて見えてしまいます。中にはメッキ
で塗り固められているだけの物件も少なくない。
偽りの輝きに騙されないように注意をして下さい。
利回りは不動産投資の一要素に過ぎないのですから。
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