いつも応援ありがとうございます。
シェアハウスのサブリース問題が発生して以来、サブリースの是非
を論点とした記事が急増しているように思いますが。
かねてより、サブリースは否定的な僕にとっては今更感がある内容
としか思えなかったり、サブリースに対する火消しのではないかと
邪推せざるをえなかったりしてしまいます。
まあ、確かにサブリースだから悪であると決めつけるのは良くない
と思います。それで助かった人もいるでしょうし、ストレス無しに
安定した利益を得られている人もいるでしょう。
状況によっては役に立つ。それがサブリースです。
けれども、少なくとも多額の融資を受けてまでサブリースを頼る、
というのはどうかと考えます。サブリースはあくまでも、煩わしい
事を資産運用に考えたくない方向け。
大手企業の、まず間違いなく自分が生きている間は倒産しないとの
確信を持てる大企業がバックに行っているサービスを、一代で使い
切れない資産を持つ方が税金対策として利用するのがメイン。
もしくは経営が安定するまでの間に、経営リスクを抑制する目的で
一時的に利用するもの。手持ち資金が少ない間は、収益の下振れが
結構怖いですから、時限措置のサブリースはありがたい。
実際、僕も似たようなものを利用しました。サブリースというより
短期間の完全家賃保証でしたが。
しかし、投資初期に色々とお金が必要な中で確実に家賃が得られる
環境にいられるのは、資金不足であった身には大変ありがたくて、
今があるのは家賃保証のお陰であるとも言えます。
もちろんその分のお金は購入代金に恐らく含まれているのでしょう、
ある意味疑似的なオーバーローンともいえるかもしれません。特に
部屋がガラガラであった場合は。
運転資金まで借りてしまったのと同じですから。
それと長期サブリースは全く性質の異なるもの。そして繰り返しに
なりますが、長期サブリースには前述の条件を満たせなければ何の
旨味もなく、リスクばかり抱えてしまうもの。
購入時点で利益が確定していると見せかけて、事業者側だけに都合
の良い契約内容となっている、アンタッチャブルな商品であるのを
明確に理解しておいた方が良いと思います。
他人のルールでする投資
長期サブリースが怖いのは、運用の実態が極めて分かりにくい点。
そもそも一括借上げであれば、内部の経営状況をオーナーに伝える
義務もありません。
加えて、オーナーは最初から「経営はしなくていいんだ」と思って
いますので、サブリース賃料さえ入金されていれば運用状況なんて
気にしない人ばかりでしょう。
通帳の金額の上下は見ても部屋の出入りは興味ない人がサブリース
の罠に嵌っていきます。
契約は、明らかにサブリース業者に有利です。
何故メリットがないと言い切れるかといえば、明確な理由があり。
例えば、サブリース業者が黒字になるような物件の場合、つまりは
サブリースで出さなくても利益が十分得られるということ。
サブリース業者ほどのパフォーマンスを発揮できるかの点で結果に
差が出る可能性はありますが、しっかりとした管理会社にお願いを
できればさほど大きな違いがあるとは思えません。
サブリース業者でなければ部屋を埋められないなんて、あり得ない
話です。
では、サブリース業者が赤字になるような物件の場合。赤字の場合
でもサブリース賃料は変わりませんから、良かった、で済ましても
良い話、ではないのが今回の事件の骨子。
サブリース業者が破綻したら、当然サブリース賃料はありません。
残るのは、サブリース業者が努力しても赤字になるような物件のみ。
それ以前として、長期の時間経過により家賃が下落して適正価格が
変化したら、サブリース賃料も引き下げを迫っても良い、との判例
が既に存在します。
サブリース業者の利益にならなくなってきたら、サブリース賃料は
引き下げられオーナーが得られる収入は落ちます。融資を受け返済
をしなければいけない立場からすると死活問題。
かといって、引き下げに応じられないとの態度を頑なにすればよい
とはいきません。今度はそれを理由に向こうから契約解除してくる
でしょう。
いきなり運用の舵取りをやらなければいけなくなったら、果たして
それまでサブリースに頼りきりであったのにできるでしょうか。
サブリース契約は、サブリース業者が作成したもの。業者側有利の
契約内容になっていて当然なんです。
長期サブリースなど不要
サブリースやシェアハウスに猛烈に吹き始めた逆風を吹き飛ばそう
とするのは、サブリース業者としては当然の話。
サブリースを生業としているのは中小企業だけでなく、大手建設や
不動産にも多く存在していますので、その広報力たるや個人ブログ
の比ではありません。
ありませんが、僕は存在をそうたやすく許してはならないとの確信
を持っており、何度でもサブリースを否定します。
サブリースでしか稼げない物件を買うなんて馬鹿らしい事。
サブリースなどなくても十分キャッシュフローが安定的に回る物件
を所有してこその不動産投資家です。
決して、安易な誘惑に負けぬようお気をつけ下さい。
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