空き家の増加をどう捉えるか。悲観予測は日本経済破綻論と同じこと。

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国内の空き家が2033年には倍以上の2140万戸に激増する、との予測が
出ております。報道や雑誌にもたびたび取り上げられており、ご存知の
方も多いのではないでしょうか。

この予測を素直に受け止めれば、たった15年強でこれでは不動産投資
なんて未来がない、と感じるかと思います。空き家率が13%から30%
に増えるのですから、賃貸の借り手はそれだけいなくなる、と。

 

確かに無視はできない予測です。空き家率が3割に達すれば住宅賃貸業
に多大な悪影響を及ぼすのは必須。経営が立ち行かなくなる人も多く
出てくるのは間違いありません。

空室率が3割では、十分な利益を上げるには厳しい。

が、あくまでもこの統計は「このまま何の対策もせずに放置すれば」
の話である点は忘れてはなりませんし、どのような空き家が増えるか
という内容にも注目をすべきでしょう。

加えて住宅賃貸業はどこまでいっても固い事業です。環境が悪くても
立ち回り次第で利益を上げるのは無理ではありません。

現時点で空き家率は13%もありますが、空室率がそれ以下のオーナー
は多数います。同じ地域でも、空室の目立つマンションと常に満室の
ところと差があります。

来年からいきなり全国の空き家率が急増するのではないのですから。
心配なら、今から対策を練っておけばいい話。もちろん撤退の選択肢
も含めてで構いません。

 

自分と不動産投資の可能性を信じられる方だけいらっしゃればいい。
やる気のあるライバルが減るのは私たちにとって好都合。

少なくともこの報道を聞いて僕の投資意欲が削られたりはしなかった
のは確かです。

住宅の多さには確かにどこに行ってもびっくりします。

空き家活用が進んでいる

空き家が増えるなんて話は何年も前から語られています。人口減少は
今に始まった話ではありません。

空き家をどう活用していくかという議論は、政府で議論が重ねられて
います。

 

先日、民泊についての規制が閣議決定されました。民泊の営業は年に
180日以下にすること、という内容です。

これ自体は民泊事業を規制するものであり、一見すると空き家の活用
と真逆ではないかと思われるかもしれませんが。

民泊という事業を守るためのルール作りをしているのであって、事業
を圧迫しようとしているのではない点に注意が必要です。

 

無法、不法のままで民泊だけが一人歩きしたら、それこそ大きな問題
が発生して民泊は闇事業となっていたでしょう。

完全に禁止され、摘発者が続出している事態になっていたに違いない。

民泊の法制化は、合法的に民泊を日本に根付かせるためのものであり、
空き家活用の一貫であるのは疑いようのない事実です。

 

なぜ規制するかといえば、近隣住人及び宿泊者の安全確保なども理由
でしょうが、他の業界との兼ね合いというのもあるでしょう。

民泊がこれまでのような高過ぎる利益率であり続けると、旅館業界が
立ち行かなくなるでしょうし。

空き家活用が民泊一辺倒になってしまい、不動産市場にも悪い影響を
招きかねません。

 

空き家の価値を保護するためには、空き家が多様な活用をされるのが
望ましい。

民泊一辺倒では競争が激しくなればなるほど価値の低下も急激です。
外国人観光客に依存しており、世界経済の減速に弱い体制にもなって
しまう。

民泊以外にも空き家の活用方法を、空き家の価値を残し高める方法を
合わせて検討しており、そのためにある程度の規制を掛けている側面
があるのは間違いないと感じます。

 

政府にとっても超重要事項

政府は、中古不動産の価値が失われてしまうのをかなり恐れていると
思われます。

中古不動産の価値が激減すれば、融資をしている金融機関の信用問題
に繋がってしまいますし、掘り下げれば日本国債、日本円の信用力を
損なってしまうでしょう。

固定資産税などの税収も大幅に少なくなり、財政収支も悪くなる一方
で、財政再建も遠のき、信用低下は加速します。

そうなれば、本当の意味で財政及び経済破綻へと向かうことになる。

 

空き家の激増は中古不動産の評価額の暴落のきっかけとなる、政府と
しては放置するわけにはいかない大問題なんです。

だからこそ何年も前から議論を重ねていますし、民泊の規制のように
問題提起から閣議決定までスピーディーに行われていて。

これまで遵守されてきた法に、簡単に例外を作るような真似をしよう
と動いているのだと思われます。

 

今までは民泊に参入する気が起きませんでしたが、きちんと法制化を
されれば、僕も挑戦してみたいですね。

旅行者相手以外にも色々ビジネスが考えられそうで、ちょっと楽しく
なりそうな予感がします。

 

その他にも、日本の人口動態を政府がどうするつもりか、また実際は
どうなっていくかは、年々制度も含めて変化していきます。

空き家率30%は何もしなかった場合。いわば最悪の事態の想定です。
それが大きく問題提起されるのは、解決をしたいとの気持ちが強い為
ではないでしょうか。

少なくとも政府にある程度期待を持って任せようと考えている間は、
不動産市場に対する期待も持ち続けていいのではと思っています。

当然ながらリスクはつきものですが、何もしないのもリスクならば、
行動を起こして自分でリスクコントロールをする方を選びたいです。

 

貴方はどちらでしょうか。

 

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