医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

国内不動産の評価額は順調に上がっています。特に首都圏、大都市の良立地
の物件においては確実に評価額が上昇していますね。

僕の所有する物件も一つ、首都圏物件があります。とはいっても駅から距離
がありますから良立地とまではいかないのですが。

それでも、物件の評価額は悪くありません。購入から3年経過していて建物
は確実に減価しているにもかかわらず、不動産鑑定士による不動産評価額は
購入当時と遜色ありません。

 

購入時は減価償却できる建物部分を可能な限り割合を高めて取引したので、
鑑定結果と見比べるとおかしな比較になってしまうのですが、それにしても
土地の評価額が大きく上がっています。

収益還元評価よりも積算評価の方が高くなってしまったほど。

これでもかなり控えめに評価したとのこと。不動産鑑定士による正式な鑑定
結果が残債を上回ると、実に安心できます。

このまま日本の経済が回復に向かい国内不動産価格が上昇していくならば、
キャピタルゲインまで狙える優良物件といえるでしょう。

 

ですが、これは結果論です。キャピタルゲインを得られたとしても、それは
たまたま運が良かったに過ぎない。

国内不動産市場においてキャピタルゲインを目当てに物件を選ぶなど、絶対
にするべきではありません。

期待するにしてもオマケ程度で考えておくべきであり、経営の収支が合うか
どうかを前提条件とするべきは、これまでとなんら変わらず。

色々と耳を引く雑音が入ってくると思いますが、決して信念を揺らがされる
ことのないよう、お気をつけ下さい。

投資商品の価格は『期待』が決定する

なぜここまで断言するか。

それは「投資商品の価格を決定する特殊事情」によります。

 

投資において市場価格を決定する要因が何か、ご存知でしょうか。

投資商品の価格決定要因は実生活上のそれと大きく異なります。投資向け
の商品も実需向けの商品も、需要と供給で価格が決定される点においては
なんら違いはありません。が、その内情は大きく違っていて。

実需向けでは適正価格をはみ出すとより低価格な代用品へと需要が向かい、
また最終的には生き死にに関係ないものは「我慢」により需要が抑えられ、
価格高騰が抑制される機構があります。

それに対し、投資向けでは全てが「生活に不要」であるうえ、お金がお金
を生みますので、『期待』がある限り抑制が掛かりません。

 

そう、投資商品の価格を決定するのは期待です。その時点の投資向け商品
の価格には期待が上乗せされており、将来の期待が高まれば高まるほど、
価格上昇は加速度的に高まっていく。

これが投資商品の価格を決定する特殊事情、です。株でも先物でも期待が
価格を決定するのは変わりません。不動産でも然り。

 

ただし、株などと不動産では単価も売買のルールも大きく違っています。

不動産価格は投資に無関係な住人にも影響しますので、投機的な価格上昇
を意図的に抑える仕組みになっている。

不動産バブルの反省も踏まえ、国政の場において厳しいシステムが不動産
市場に構築されました。

 

つまり、不動産売買でキャピタルゲインを得ようとする行為自体、大きな
間違いで。

少なくとも融資を受けなければ不動産が買えないような庶民が持っていい
期待ではありません。

 

値上がり期待は価格に織り込み済み

僕がキャピタルゲインが得られそうな物件を買えたのは、当時はまだ期待
が市場には蔓延しておらず、不動産価格に期待分の上乗せされる前に購入
できたからに過ぎません。

いわゆる「底」近くで買えただけ。

 

しかしそれも、底で買おうと狙ったのではなく、これ以上の激しい下落は
考えにくくて収益性がしっかりしているために収支良好、投資の価値あり
との判断でした。

売却損の分まで考慮した上で損失を抱えることにはならない、と。

たまたま相場が上向きましたので底買いをしたように見えますが、市場が
不動産価格の上昇を期待していなかったため、期待の上乗せ分が最低限に
済んだだけです。

 

では今はどうかというと、既に市場は不動産価格の上昇を期待しており、
また「織り込んで」います。

現在の物件の評価額以上の値付けがされている。つまり、割高で不動産を
買わされている状態。

割高で買わされた物件でキャピタルゲインを得るためには、市場が期待を
した以上の価格高騰が必要となります。

 

時間経過とともに減価償却され、不動産としての価値が下がっていく国内
不動産において、それを覆すほどの不動産価格の上昇が本当に見込めます
でしょうか？

その間、固定資産税などもしっかりと払い続けなければいけません。

 

まだ土地がしっかりしているならマシな方ですが、新築区分マンションで
キャピタルゲインが取れるなど、言われていませんか？

金融機関によっては担保にすら取れない区分マンションを、本当に将来的
に高値で購入したいと思う人間が現れるでしょうか？

売る時には新築ですらなくなっている区分マンションを。

 

キャピタルゲインを得たいのなら、もっとキャピタルゲインを得るために
戦略を練って挑むべきです。

根拠のない相場観から狙うべきではありません。

経済は生き物であり、誰にも正確に予測はできない。そんなところで人生
を賭けた勝負をするなんて馬鹿らしいと思いませんか？

 

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