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経営収支の余裕というものは、不動産投資の規模が大きくなれば
なるほど出てくるもの。
中小企業が福利厚生に経費を掛ける余裕がなく、従業員の給与も
低くせざるを得ないのを横目に、大企業では福利厚生が充実して
給与もずっと高いのは、経営規模が大きく収支に余裕があるから。
全ての企業に当てはめられはしません。中小企業でも良いところ
は良く、大企業でも従業員への還元が小さいところもある。職種
によっても差があるものです。
全体的にそのような傾向がある程度の話で、実際には経営実態が
良いか悪いかの方が影響は大きい。
が、大企業の方が中小企業よりも一般的に資金力があるのは一つ
の現実です。
これは不動産投資の投資規模に当てはめても大差がありません。
不動産投資の経営規模が大きければ大きいほど、収支的には余裕
が生まれます。それは余剰金が短期間で多く得られるという事で。
自由奔放に使っていいお金ではありませんが、その資金力の差が
経営上大変な差となっていきます。
不動産投資の規模が小さく、資金的余裕がない間は税理士と顧問
契約を結ぶ余裕はありません。今や白色申告でも帳簿の保存義務
がありますから、書類仕事は結構な時間と労力を消費します。
顧問料が得られる家賃収入の10%にものぼるか、1%程度の負担かは
大きな違いです。
その差を生んでいるのは経営の良し悪しだけでなく、経営規模の
大小も影響しています。
投資規模が大きいと金額も比例して大きくなるため、不安に思う
部分もあるかもしれませんが、投資規模は基本的には大きければ
大きいほど、リスクが下がり、楽になっていきます。
「規模の大きさ＝リスクの大きさ」ではない
これは、今まで何度も繰り返してきている話と同じです。
最もリスクを引き下げた投資を行いたいのならば、現金で賄える
範囲で投資するのが最適ですが、投資した資金に対する利益効率
は相当に悪くなります。
サラリーマンをリタイアして、尚且つ裕福な生活を送りたいのと
願望には程遠く。将来の年金代わりとして欲しいだけ、とかなら
ともかくお金を稼ぎたい方には実のところ向きません。
不動産投資の最大の特徴、高い倍率のレバレッジを比較的安全に
掛けられるとのベネフィットを利用せずして大きな利益に繋げる
事はできない。
少ない資金で大きな利益を得たいのならレバレッジを掛けるしか、
融資を受けるしかないんです。
小額であっても融資を受けるなら1000万円以上となるのが普通だ
と思います。
そこはかなり個人差があって、1000万円程度から5億円まで、属性
や度胸、物件との出会いによって差があるでしょう。
正直言って、融資を受けて不動産投資をする時点で、融資金額が
小さかろうと大きかろうと、リスクに差はほとんどない。
最終的に失敗して自己破産へと追い詰められてしまったら、金額
の多寡なんて結果に影響しません。
残債が1000万円だろうと1億円だろうと、破産は破産です。
もう少し細かくすると、自身の給与で融資返済が賄い続けられる
かどうかで結果が変化しますので、融資の組み方、要するに毎月
どの程度の返済負担とするかも重要ですが。
労働によって得た賃金から苦しんで返済を続けるのと、自己破産
となってしまったのとどっちが良いと感じるかは人によって違う
かもしれないですね。
であれば、経営上のリスクを下げられて余裕のある経営ができる
ほどに大きな規模で不動産投資をしてしまった方がよいのでは、
というのが僕の考え方。
自己破産する気はさらさらないですよ、念のため。
ただ、僕が例の「妻のサブリース区分マンション」の返済を淡々
と給与から支払うのが嫌で、経営規模を大きくしてその余裕から
返済をしようと考えたのは事実。
区分マンション一つ程度、こつこつ繰上げ返済すれば完済までに
10年も必要なかったと思いますけれども、それまでの間の生活が
カツカツになるのは避けたかった。
経営規模を大きくしたお陰で、区分マンションの返済も楽できて
いますし、顧問税理士さんにまでついてもらう余裕まで作れて、
毎年の確定申告の手間すら無くなりました。
不動産投資規模が想定よりも大きくなってしまい、自分の給与で
カバーできないレベルの返済額となったため不安もありましたが、
全く後悔はしていません。
規模の大きさを武器にする考え方
金額の大きさに圧倒されて一歩が踏み込めない方は大勢います。
それはそうです。今まで毎月の収入が数十万円、どんなに多いと
しても一度に手に入る金額は100万円台の一般人が、数億円もする
借金を抱えようというのですから。
しかし、絶対的な金額に目が眩ませず耐えて下さい。注目すべき
は収支です。
そして、収支からどの程度の余剰資金が生まれるか、です。借金
の総額よりも、余剰資金の絶対額の方がよほど重要。
余剰資金は修繕費であり、再投資資金であり、経営の質を高める
為に使えるお金なのですから。
経営の手間をできるだけ小さくしたいとの思いがあるのであれば、
思い切って大きな規模で不動産投資を始める事をお勧めします。
いくら金額が大きくても、返済期間が変わらなければ完済までの
期間は同じ。恐れる必要は何もありません。
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