返済後キャッシュフローの改善こそが経営安定化の第一歩

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事業をする上で重要なのは、いかにしてキャッシュフローが恒常的
に回っていくか、です。

キャッシュフローを決める要素は数多くあります。不動産賃貸事業
において決定に最も強く関与するものの一つに、融資返済がある事
に異論はないかと思われます。

 

家賃収入については物件ごとに限界がほぼ決まっております。常時
満室が望めない以上は、ある程度の係数を掛け、その範囲内で返済
ができるような融資を組むのがスタンダードなやり方。

物件購入後に経営をより安定させるためには、キャッシュフローに
更なる余裕ができるようにしていかなければいけません。

この際も、収入を増やす方向はほぼ不可能と言えるほど難しいため、
融資返済の負担が楽になるような方向で考えるのが普通です。

 

それが借り換えなり、金利交渉なりといった方法であるのは誰もが
存じているところでしょう。

金利が下がればその分だけ毎月の返済は減ります。利息部分が減る
と今度は収入が増え、税金が増えてしまいますから思ったほどには
楽になりませんけれども、プラスであるのは間違いありません。

金利が下がったからと調子に乗ってその分を贅沢に回してしまうと
いうような馬鹿なことをしなければ、経営が楽になった、と数字で
実感できるはずです。

 

融資の返済負担を削減する努力をしなければ、不動産投資において
長期安定は望めないと思いましょう。

日本においては、基本的に建物は古くなればなるほど価値が下がり、
賃料は下落していきます。物価が長期的にインフレへと振れたなら
その限りではありませんが、まだまだ不透明。

後は期待できるとしたら、偶然その土地が人気が出て、人口が増加
していった時でしょう。それは時に期待ができる点で、僕もそんな
物件を一つ抱えています。

けれども、そこに確実性はありません。たとえ人気が出ても、本当
に家賃が上がるかどうか。新しく建設されていく新興住宅ばかりが
人気となるかもしれません。

 

そんな微妙な確率に期待するより、確実にプラスになる返済負担の
軽減に努力する方がよほど話が早いでしょう。

金融緩和の出口戦略が語られる機会も出てきた昨今です。まだ当面
は大丈夫でしょうけれども、5年後には分かりません。選挙の結果
一つで地面がひっくり返ってもおかしくないんです。

融資返済負担の軽減については、まだリスクを背負っていると自覚
しているならば一刻も早く手を付けなければいけない課題であると
認識をして下さい。

毎月口座を見て笑顔でいられるのが大事。

金額に見合わない返済負担の処理を

特に、オーバーローンを組んだ方は全力投球が必要です。中には、
初期費用をアパートローン以外に金利の高い別のローンとして組む
ようなケースも散見されます。

未だに不動産屋がそうした部分を貸し付ける違法な融資をしている
ところすらあります。

金利が高いと、たとえ金額が大したことはなくとも返済負担が非常
に大きくなるうえ、元本もいつまで経っても減らなくなってしまう。

 

カードローンもそうですが、そうした高金利融資を受けていると、
借り換えたいと思っても信用を毀損しまくりで、どこも相手にして
くれなくなりますから、可能な限り早期の対処が必要です。

早期返済に違約金が発生しようが構いませんから、とっとと返済を
してしまいましょう。

 

月々の返済負担が借りている金額に対して少ないのであれば焦って
繰り上げ返済をしようと考えなくても良いでしょう。

繰り上げ返済もある程度まとまった金額でしなければ、手数料など
が掛かる割には効果も薄く、手元の資金を圧縮するだけに終わって
しまいます。

そこはじっくりと長期で考えればいいと思います。

 

ですが、融資を複数本立てていくうちに、中には返済が進むなどの
理由で残債の割には返済額が多かったりするものが出てきます。

少ない金額で完済できてしまうものがあったら、キャッシュフロー
を改善するために、手元の資金が少なくなるリスクを背負ってでも
支払ってしまうのは良い手段です。

もし高い金利を払わされているなら、なおさら返済をしてしまう方
がいい。驚くほどの効果があります。

金利が低くとも、元本返済が大きいなら返済してしまいましょう。
実際に実践しましたが、大変経営が楽になりました。不動産投資の
融資ではありませんでしたが。

 

初期費用分を高金利で借りている場合は、それらが終わらない限り
決して借り換えや金利交渉などできないものと思って下さい。

実際、ほぼ不可能でしょう。よほど強力なコネなどがあれば別かも
しれませんが、普通の人にとっては期待するだけ無駄です。

残しておいても、家賃収入を金融機関の利益として吸い上げられて
いくだけなんですから、完済しない理由がどこにもありません。

そもそも初期費用まで借りる事そのものが歪んでいるのですから、
早期の是正は必須です。

 

融資の毎月の返済は、不動産投資におけるキャッシュフローに大変
大きな影響があります。

その融資事情は人それぞれ、物件それぞれで様々な事情があるもの。
中には僕が想像もしないような組まれ方をしているものもあるかも
しれませんね。

そう、自分で対処していくしかないんです。結局借りたのは己自身。
責任は全て自分にあるのですから、返済予定表を繰り返し観察して
少しでもリスクが減り、経営が安定するように努めましょう。

それをしないで損をした、と騒いでいても、誰も救済をしてくれる
人はいないのですから。

 

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