医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

久しぶりに不動産取得税の通知を受け取りました。

医療法人で近隣の土地を取得したためで、現在はまだ更地で封鎖を
していますが、将来的には駐車場などで利用をする予定です。

金額的にも大した事の無い土地のため、税額も10万円程度と大した
金額ではありません。が、よくよく考えると不動産を取得しただけ
で税金を取られるというのに理不尽さも感じなくもありませんね。

まあ、ルールですから致し方なし。

 

この不動産取得税、収益不動産を購入した際には随分計画的に納税
資金を集めたように思います。

流石にマンション一棟ともなると不動産取得税は非常に大きくて、
一棟につき300万円程納めたような記憶があります。

もうだいぶ遠い記憶になって正確には覚えていないのですが。過去
の申告書を漁れば書いてあるでしょう。

 

不動産取得税は自治体によっていつ頃来るかが大きく違います。

そもそも不動産取得税は申告を義務付けられています。とはいえ、
申告期限は自治体により差が大きく、極端に短いところも。

僕も一度、この期限に申告するのは無理だろうと諦めた経験があり。
ただ、不動産取得税は申告しなくても罰則などはありませんから、
軽減税と無縁であれば何も気にしなくて良いでしょう。

不動産取得税の納税通知書は、そのうち勝手にやってきます。

 

ただし、この納税通知書が来る時期も自治体によって大きく違い。
3か月程度で素早く来るところから半年過ぎても来ないところも。

確か2棟目の福岡県糸島市の物件を購入した時は、購入は6月頃で、
納税通知が届いたのは翌年2月だったように思います。

今回は5月に購入したと思いましたが9月に納税通知が届きました。
静岡県はなかなか素早い対応です。

ネットを調べたら、1年ほどしてから納税通知が届いたなんて話も
すぐに見つかります。自治体によるこの差は何とも平等ではないと
感じますが、仕方ないでしょう。

 

大きな物件では大変高額な納税となる不動産取得税。不動産を売買
する時は、忘れがちなこの税金にくれぐれもご注意下さい。

必要書類は期限内に

軽減税率を受けられる場合は必ず期限内に申告をしておきましょう。

税の軽減が受けられるのは、主に新築の場合です。また中古の場合、
買主の居住用であれば軽減制度があります。

つまり不動産投資の場合、新築か賃貸併用住宅の住宅部分のみ、と
なりますね。

 

僕のように中古マンションばかりだったり法人の事業用だったりで
あると、軽減は受けられませんから申告なんてする必要はどこにも
ありません。

購入当時は、申告が必要だと知って不安になり、税理士さんなどに
何回か問い合わせた経験があったりします。実際経験をしてみると
何も問題なく、拍子抜け。

今では納税通知がくるまで完全放置です。

 

新築を建てたり自宅を購入するなら、恐らく不動産業者から申告の
アドバイスをしてくれるでしょう。申告そのものまでしてくれる事
もあるかもしれません。

住宅の場合は軽減税率が適用されれば、よほどの贅沢な造りの建物
でもない限りはそう大した金額にもならないはず。

せっかく受けられる税の軽減は、間違いなくきっちりと受けられる
ようにしましょう。

 

優しい自治体は、軽減税率迄きっちりと計算した納税通知を未申告
でもしてくれるところがあるそうですが、どこがそうであるかとか
いつまでそうしてくれるかは知りません。

書類一つ、大した手間では無いのですから責任もってやって下さい。
軽減税率が受けられずに損をするのは流石に自己責任です。

 

購入前からの納税計画

収益不動産を購入する際には、物件によっては大変な金額の取得税
を納めなければならなくなりますので、計画的な資金作りが大事に
なります。

もし不動産取得税が払えないなんてことになればどうなるか。

税務署は案外優しいので、交渉すれば分割納税としてくれる可能性
はありますが、そこには高い金利がついてきます。

投資をしてお金を増やしたいのに余計な納税を増やすのは愚かな話。
不動産取得税すら払えないような事業計画は最初から破綻している
としか評価できません。

 

幸いにも収益不動産は、物件そのものがお金を生みますので、納税
の資金に困窮するケースは少ないと思います。

ただ、せっかく得た初期キャッシュフローを納税に費やしてしまう
のは、支出の多い一年目には不安が伴います。

物件購入の計画を立てている時点で不動産取得税がいくら掛かるか
は分かるのですから、購入金額にプラスして計算をしておくことを
お勧めします。

 

中古の収益不動産は、新築と違って初期に思わぬ支出が出るケース
が少なくありません。当初得られるキャッシュフローは、そうした
想定外の支出のカバーに利用すべく残しておくのが望ましい。

中古収益不動産を購入する際の最も危険な時期は、最初の一年だと
思っています。正確には十分な余裕資金が溜まるまでの期間。

その期間が延びてしまうようなリスクはなるべく避けたい。問題が
起きない事を天に祈るのはギャンブルであり、その期間が長いのは
失敗の確率を大きく上昇させます。

 

忘れた頃にやってくる不動産取得税。忘れていても大丈夫なように、
納税計画を事前にきっちりと立てておきましょう。

 

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