収益不動産売却で消費税納税義務が発生する?

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いつも応援ありがとうございます。



 

税制を正確に理解するのは実に難しいですね。

不動産投資をスタートして最も頭を使うのが、税金についてです。

 

サラリーマンの税制は非常にシンプルで分かりやすいですし、基本的には
雇用者側が全てやっておいてくれますから理解をする必要性すらなく。

もちろんその為に税金への興味が失われ、政治・経済への無関心に繋がり、
巡り巡って自らに不利益となって降り注いでいるのが現状です。

 

高学歴で知的な職業の方でも税制についてまるで知らないなんてことが
まかり通ってしまっている日本は、ある意味で異常と言わざるを得ない。

人口減少社会へと進む日本だからこそ、これから少数派となる層こそ自らの
利益を守るために国の仕組みを理解し、認識を改めるべきです。

国の仕組みの基本は税制にあります。せめて自分の関わる部分だけでも
十分な知識を得て、権利を守るために行動を起こしましょう。

民主主義では、行動を起こした者勝ちなのですから。

 

税金のシステムは、そこに事業が関わってくると一気に複雑怪奇になります。

何度も手術を繰り返した関節のように、何十年もの間継ぎ接ぎを繰り返して
きた結果として出来上がったものが今の税制。

素人が一から勉強しようとすると、現時点ではどの条文が生きているのか
すら把握するのに一苦労。

かといって、誰かが分かりやすくまとめてくれたモノだけを信じて法律の
原文を参照しないのは愚の骨頂です。

 

インターネットであらゆることが調べられる時代ですがそこに頼り過ぎず、
公式文書をよく読み、一つひとつを理解しながら分からない部分は人の
意見を参考にして知識を深めていきましょう。

税理士に任せるとしても税については必ず知識を蓄えましょう。

家賃収入は消費税非課税

と、そんなことを言っておきながらなんですが、法律の条文とは何とも
理解しにくいもの。

今回頭を悩ませたのは消費税について、です。

 

消費税は今、日本の税金で最も注目をされている税金。庶民に厳しいとは
よく言われますが、ある意味でとても公平であり、ただ多様な問題点も
抱えている難しい税ですね。

不動産投資でも消費税は注目の的。

住宅賃貸は非課税事業とされていますから消費者は消費税を納税する義務が
ありません。が、私たち不動産投資家が収益不動産を購入する時、建物分の
消費税を納めなければいけない。

リフォームをするにも何にしても、消費税は納税しています。
消費税非課税事業者であることを喜んでいる場合ではない。

 

医療業界でも大きな問題となっているこの消費税非課税ですが、今後更なる
消費税増税を迎えるにあたって憂慮すべき事態です。

これから不動産投資をスタートする方は、消費税についてはより詳しくなり、
注意を払わなければやっていけないでしょう。

 

不動産売却による消費税の扱いは?

健美家のコラムで有名な「まりお」氏が最近コラムを再開しました。
再開第一話を読む限り、消費税関連のお話のようです。

第27話:アパートを売却してからの話

「健美家不動産投資コラム」続:僕と不動産と樹海の日々

 

この内容を読む限り、次のような展開が予想されます。

即ち、「消費税の納税をしなければいけなくなった」というもの。

まりお氏は以前は収益不動産を所有していましたが、支出過多に嫌気が差して
売却し、清算をしています。

その際に買主から預かった消費税を国庫に納める義務が発生してしまった、と。

 

読み返してみれば、前の回に消費税を払っていると書いてありました。
実際にどのような展開となるかは次回を待ちましょう。楽しみですね。

とても面白く勉強になるので、是非第1話から読んでみて下さい。

 

では続きが更新される前に質問です。

消費税は最終消費者が納税の義務を負っている間接税です。消費税を実質的に
負担するものは消費税を受け取った者

この場合、前者は買主、後者は売主です。

上記のまりお氏の場合、まりお氏は売主。では、まりお氏は消費税を負担する
義務があるでしょうか。

 

答えは、「まりお氏が課税事業者か非課税事業者かによる」です。

消費税を国庫に納める義務を負っているのは消費税課税事業者のみ。
非課税事業者であれば、消費税を預かってもそれを税務署に申告する義務は
ありません。

消費税の非課税事業者から課税事業者へと変わるのは、ある条件があります。
それは「基準期間の課税売り上げが1000万円/年を超えること」

 

基準期間とは、課税事業者とされている期間のこと。

基準期間の売り上げでなければ、たとえ消費税を預かっていても申告義務は
一切ありません。

また基準期間内であっても課税売り上げが1000万円未満であれば納税義務は
免除されます。

住宅賃貸は非課税事業ですから、課税売り上げにはカウントされません。
マンションやアパートなどを中心にしている不動産投資家は基本的には非課税、
もしくは一時的に課税事業者となっても納税義務は発生しないことが多いです。

 

納税義務が発生した理由

さて、不動産の売却を行った場合、どうでしょうか。

建物価格が1000万円を超えている収益不動産を売買した際は課税売り上げが
1000万円を超えますので、課税事業者とならなければいけません。

が、課税事業者の基準期間となるのは「2年後」です。売買を行った時点では
非課税事業者ですから、不動産を売却しても消費税申告義務はありません。

 

ではなぜ、まりお氏に納税義務が生じる場合があるのか。

まりお氏が以前から個人事業として別に収入を得ていてその売り上げが1000万円を
超えており、売買時既に課税事業者であったとしたら、どうでしょうか。

まりお氏は著書があったり、ブログからの広告売り上げなどもあるでしょう。
普段の仕事も事務所を構えてご自身でされているようですね。

それが2年前以前から1000万円を超えていたとしたら、課税事業者です。

そんな時、収益不動産売却時の消費税納税義務が生じます。

 

個人事業で収入があったことが裏目に出てしまったのだと、今後の展開を予想します。

僕は第3の事業を推奨している関係で、他人事とは思えません。まだまだ売り上げが
1000万円なんて程遠いですからいいのですが、事業がうまくいっている方はうっかり
やらかしてしまいそうですね。

また個人事業のまま不動産の売買を繰り返している方も注意が必要です。2年前に
売却したことが影響して実は課税事業者となっていた(申請を忘れていた)、なんて
後から税務署に追及されたら最悪です。

 

消費税のシステムは非常に煩雑で、まだ僕も完全に理解できていない部分があります。
上記で書いたことも、正しいはずですがもし間違っていたらお教え下さい。
(理解しきれていない細かい点は省いていますのでご容赦下さい)

基本税理士に任せていますから悩む必要はないのですが、把握をしていなければ思わぬ
落とし穴に嵌るかもしれません。

しっかりと国税庁の資料を読み、正確に理解できるよう頑張ります。

 

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