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2015年度の一般会計税収も順調な伸びを見せているようで、想定よりも
1.5兆円以上の上振れし56兆円台に乗る見通しの様子。
これだけ金融緩和していますから、税金も増えるのは当たり前で。また
増税も随分とされましたから、頑張って取った分だけしっかりと市中へ
効果が出るように戻して下さるのを願うばかり。
僕も今年は国税、地方税合わせて大変な金額を納めました。借り換えを
した際の費用の分だけ今年は不動産所得が赤字になる予定であるため、
来年は少な目の納税で済む予定なのですが。
来年の所得激増が予測される為、増えた収入はその分だけ手元に残して
おいて、再来年の納税資金として手をつけずにおくほかありません。
融資の返済が終わるまでは楽になる日は来ないだろう、との覚悟はもう
済んでいますから、地道に貯蓄を続けようと思います。
不動産投資で長く食べていくのであれば、節税は欠かせません。
とはいっても、本当の意味でしっかりした節税をするには、それなりの
規模の投資にする必要がありますから、所得がある程度以上になるまで
さほど気にしなくてもよいと思われます。
が、所得が増えていくと、累進課税の影響でえらい勢いで納税額が増加
していきます。
融資を返済しつつ、将来の修繕費用を積み立てつつ、納税して純利益を
残すとなると、最高税率付近では割りに合わなくなってくる。
今回は、いかに税金とうまく付き合うかを、個人的な考えや感覚を混ぜ
つつ書いていこうかと思います。
法人所有にこだわる人多し
青色申告特別控除などの基本的な部分は全て押さえているとして。
不動産投資において、高い節税効果を誇ると一般的に知られているのは
法人の利用。
特に昨今は、不動産所有法人の活用が高い人気を誇ります。
不動産所有法人は、節税だけでなく融資を受ける際にも有利に話を進め
られるポテンシャルを秘めており、そういった情報が出回るとともに、
1棟目から法人所有を目指す方も少なくないようです。
法人所有だと会社にもばれにくいのも理由かもしれません。不動産投資
が完全NGな会社もあまり無いとは思いますが、規模によっては否定的な
企業もあるかと思います。
ただ、個人的な感想としては相当に高所得にならない限り、無理をして
法人所有にこだわる必要は薄いのではないか、と思っています。
法人の方が計上可能な経費が多く、また様々な節税手段を利用できます
が、その税率は決して安くはありません。
その上、財布を個人とは完全に分けなければいけませんから、その使用
は相当に不自由です。
法人税実効税率が低くなればそれだけメリットは上昇しますので、規模
が十分大きく所得税が40%を超えてくるようなら大活躍してくれますが、
それ以下の場合はデメリット合わせトントン程度。
将来的に借り換えで金利が下がり、納税額が大幅に増えてしまうかも、
なんて心配程度であれば、そうなった際に管理法人でも作れば、十分な
節税効果が得られるだろう、と思われます。
合わせて年収1000万円台程度なら、法人所有にこだわりすぎて不動産を
買いそびれてしまったでは本末転倒。
節税よりもまずは安定した投資態勢を整える事に注力するのがよい、と
感じます。
不動産以外にも目を向ける
法人所有しなければ納税に困るほど所得が多い場合、既に法人を持って
いる場合はそもそも焦って不動産投資をしなくてもいいのかもしれない、
と一呼吸おいてもいいと思います。
手持ち資金を株式投資などに割り当てれば、税率は分離申告課税の20%
で済むわけで。
多額の融資を背負って、必死に節税をして、ようやく雀の涙ほどの利益
を得るよりも、適当な株でも買って配当をもらいつつあわよくば売買益
を得る方がいいかもしれません。
株も金融資産として（現金よりも少し掛け目を掛けられてしまいますが）
カウントされますから、もし目の前に突如優良な収益不動産が現れた際
お金が無いから不利になる事もなく。
それでいて不動産投資よりは遥かにメジャーな、流動性の高い投資商品
ですので、むしろ株式に投資をする方がよほど一般的です。
ある程度税率が上昇してしまった場合、平行して株式投資をすることで
平均税率を下げられますから、不動産ばかりにこだわりすぎず、様々な
投資先を利用するとの考えも必要かと思います。
配当目当てであれば、REITも勿論お勧めできますね。J-REITの分配金は
概ね3%以上あります。今日時点では、平均で3.5%弱。
金融緩和が更に進むのであれば、事務所や商業施設系の運用、もしくは
総合型の運用であればしばらくは価格の大幅な下落は心配なさそうで。
下手に新築区分マンションなんかを買うよりも、遥かに健全と思います。
無駄な経費よりも綺麗な納税を重視
最もしていはいけないのは、税金を支払いたくないからと必要性もない
のに社長気取りで高級車を買ってしまったりすること。
4年落ちベンツを買えば1年で全額償却できるからといってうっかり購入
してしまうと、その後残るのは下取り価格も大したことの無い、維持費
のたくさん掛かる中古車のみ。
虚栄心を満足させるより、多少税金を払ってでも手元に現金を残した方
が遥かに意味があります。
その現金で株式やREITを購入すれば、将来もっといい暮らしをできるの
ではないでしょうか？
節税は不動産投資において極めて重要ですが、法人所有でも中古車購入
でも、無理をした節税はかえって損をする事を心得て下さい。
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