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消費税増税による景気腰折れ懸念から、早速追加金融緩和についての
観測のニュースが流れてきました。
日銀追加緩和は７月本命、エコノミスト予想－手段はＥＴＦ倍増が有力
（Bloomberg）
正直な話、消費税増税で懸念を抱いているのは個人消費の低迷による
景気減速であり、金融緩和によりでそれが解消できるとはちょっと
考えにくいところ。
ただ、公共事業にも人手不足の壁があり、中小企業への補助金制度も
すぐに効果が現れるようなものではありません。
個人消費を高めるために民間レベルでの金融・経済活動を活発化させるしかなく、
そのため金融緩和により民間の金融機関へ資金を供給し、銀行や信用金庫を中心に
お金をうまく回してくれるよう期待しているのだと思います。
ですが、金融緩和により市場へ供給されたお金は経営者や企業へしか
回りませんし、給与の上昇は年に一度しかありません。
個人消費をすぐに回復させる効果は金融緩和にはないのが現実です。
唯一繋がるとすれば雇用の回復、残業の増加による賃金の増加期待。
それには企業や経営者が金融緩和により供給された資金をしっかりと
投資に用いていくことが大切です。
労働者からの脱皮
恐らく、金融機関には民間企業への融資を出すように強い圧力が政府、
そして各省庁から掛かるのではないかと思われます。
そうとなれば、今年は融資を受けたい不動産投資家である私たちにとっては
最高の1年となるかもしれません。
逆に、ここで私たちが支えなければ日本経済は再三の失速をすることは
火を見るより明らか。
金融機関が最も安心して融資を出せる不動産の売買に携わる私たちこそ、
日本を支える立役者となる時代が来たといっても過言ではありません。
日本経済が再度低迷したらしたで、不動産投資家にとってはバーゲンセールが
開かれるようなものですからそれはそれで美味しいのですが。
バーゲンセールに参加するためには今のうちに資本を形成する必要が
どうしてもありますので、いずれにしろ今年訪れるであろう融資の
ボーナスタイムを有効活用することは必須。
今年前半のうちに、是非とも最高の融資を受けられるように今から
事を進めておくことを僕はおすすめしたい。
その時こそ、ただのサラリーマンから脱却すべき時です。
2014年は変化に対応する年であるとはこれまで何度もお伝えしてきました。
消費税増税、金融緩和、その他世界の経済マップの変化から安全保障まで
大きな変化の波がうねりを見せながら迫っています。
労働者（レイバー;Labor）であり続けていてはは波に呑み込まれるのを
ただ待つのみの1年となってしまう。そろそろ自分の足で立ち上がり、
波をどう迎え討つかを自らの意思で対応する時でしょう。
変化の時代はチャンスの時代。チャンスを逃さないためにも
積極的に行動を起こすことが私たちに課せられた試練です。
自分はどのようなリスクなら背負えるのか
一つ気をつけないといけないことは、身を削らずに楽して稼ぎたい、
と思う欲望と覚悟の弱さです。
不動産投資で言えばフルローン、オーバローンの誘惑。
フルローン、オーバーローンは手元の資金を消費せずに大きな融資を
受けることができる、いわゆる無限大のレバレッジを掛けられる点で
ある意味で錬金術ともいえるような存在。
手元に資金を残すことで流動性を確保しつつ、キャッシュフローを
増やすことができますから、安定した経営が可能で十分な利回りを
確保できるならば積極的に受けたいもの。
普通は受けたいと思って受けられるものではありませんが。
しかしこれほど金融緩和が続いていると、一時沈静化していましたが
再度フルローン、オーバーローンの融資が受けられる事案は増えていく
ものと推測します。
日本の金融機関は総じて不動産に対する評価が他の事業に比べて
良い傾向にありますから。
ですがフルローン、オーバーローンにはそれなりのリスクが伴うことを
決して忘れてはいけません。
借り入れ金額が増えることで利息が大幅に上昇し、実質利回りは低下します。
融資金額が多いことで金利上昇時の負担は大きくなります。
借り入れ期間が長くなると家賃下落リスクが重くのしかかります。
決してフルローン、オーバーローンを否定してはいません。受けられるので
あれば最大限活用すべきだと思います。
思いますが、安易に利用するものではないことも確かです。
レバレッジが高ければ高いほど投資に伴うリスクが高くなるのは株式やFX
だけではなく、不動産投資でも同じことです。
ただし、不動産投資では経営面の強化を図ることでリスクヘッジをする
ことができる点で、株式などとは異質な存在。
フルローンを受け続けてなおも収益を伸ばし続けることができるのは、
知識や経験、そして実績が豊富であり、経営面でのリスクヘッジにより
フルローンに付随するリスクを除去でいているからに他ならない。
誘惑に乗り、安易にフルローン、オーバーローンを受けてしまうような
事態にならないように気をつけなければいけません。
融資はリスクバランスのコントロールが大切
融資のリスクを減らす最大の方法は、自己資金を注入して自己資本率を
上昇させることです。融資元本が減れば支払利息も減り、それだけで
キャッシュフローは改善します。
自己資金を入れることで覚悟もはっきりとすることができ、
マインドの面での優位性も確保することができます。
お金があるなら、自己資金を注入する覚悟を決めてから不動産投資に
臨むことが望ましいでしょう。
もしお金がなくてフルローン、オーバーローンを受けなければ不動産投資を
始められない場合、後から自己資金を注入していく計画を立てておくことを
推奨します。
税金の支払いでもいいですし、修繕費でもいい。繰り上げ返済でも構いません。
少しずつでも給与収入などから経営のための費用を注入し、賃貸経営が
早期に安定するように行動して下さい。
いくら金融緩和されていてフルローンを受けやすいといっても、それに甘えて
借りっぱなしの投げっぱなしは危険です。
フルローン、オーバーローンは借りれてラッキーというものではなく、
今後の計画を遂行するための自己資金に余裕がないから仕方なく受けるもの。
お金が手元に余っているなら資金注入した方がいいに決まっています。
金融緩和が為されたら、借りれるだけ借りるのは推奨しますが、
そこに必ず自己資金との整合性の取れた計画を含めて下さい。
もしも金融緩和が行き過ぎたら確実に金利の上昇が訪れます。
その時にうっかり即死をすることのないよう、ご注意を。
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