102.おまかせ投資に適した物件とは

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おまかせ投資の基礎的な考え方でお伝えしたことをまとめると、
次のように言うことができます。

自分がやらずともいいこと、自分がやるよりもプロに任せた方が
良い結果が出るであろうことは全てプロに任せ、その分の費用は
スケールメリットを活かすことにより可能な限り相殺しよう。

実を言えば、これが全てです。この考え方を不動産投資をするに
当たってのコアとすることができれば、何をするにも何も悩むことは
なくなります。

 

ですが、せっかくですのでこれをより解剖して、おまかせ投資に
適した物件のイメージをより具体的なものにしていきましょう。

今回は中でも管理会社にスポットを当てて考えることとします。

スケールメリットを活かすのは基本中の基本です。

不動産投資を有利に進める「スケールメリット」

まず必要なものは『規模』です。スケールメリットを享受するには
それなりの規模の物件を所有する必要があります。

規模というと最初に思いつくのは『戸数』ですね。

 

管理会社の収入の源泉は管理料です。

管理料はなるべく抑えたくなる費用ですが、ケチり過ぎるとろくなことに
なりません。5%を上限としてお願いすることとなります。

1戸当たりに出せる管理料には限界があるということは、支払ってあげられる
管理料を増やすには戸数を多くするしかない。

戸数が多ければそれだけ管理料は高くなり、管理会社にとってはありがたい
大口顧客になります。

 

管理会社の利益は管理料だけではありません。

元付け業者として管理会社が兼務しているなら広告手数料も得られますし、
リフォーム業者その他との契約で顧客紹介の手数料を得ることもあります。

戸数が多ければ入退去の件数も増え、管理会社の収益はより多くなります。

所有戸数が多い依頼主は管理会社にとって金のなる木です。

 

戸数が多いというのは規模の指標として分かりやすいのもいいですね。

ファミリー向けの60戸と単身向けの100戸というとその規模にそれほど
大きな差はないと思われますが、100戸のオーナーを優遇したくなります。

初めて会う相手でも、複数棟のオーナーであるとか、多くの戸数を所有して
いるというのはインパクトのあるアピールポイントになります。

 

もし問題無く融資を受けることができるならば、戸数の多い大型の物件を
狙いたいところ。

ファミリー向けであれば15戸以上、単身向け向けであれば25戸以上
僕は目標としています。2棟目以降であっても所有物件と地方が違えば
管理会社は異なりますから、管理会社単位で考えるようにして下さい。

 

間取りの決定は立地次第

物件の規模を決定したら、次に考えるべきは物件の内容について、
となります。

ファミリー向けか単身向けか、部屋の間取りはどのようなものか、
部屋の設備はどの程度か、などなど、考えなければならないことは
数多くある。

 

僕の個人的な好みをいうと、ファミリータイプで2LDK程度の広さを持つ、
大都市(地方都市含む)に隣接した沿線沿いの物件、でしょうか。

ファミリーはシングルよりも長く入居してくれる傾向にありますし、
駅から多少遠くても周辺施設がしっかりしていれば入居付けに
困ることはあまりありません。

ファミリー向けの欠点は、住宅販売がライバルであること。
自宅を購入したとの理由での退去は意外と多いです。

 

でも、小学校以上のお子さんのいる家庭は、転校させたくないとの理由で
本当に長く入居を続けてくれます。

そういった層を狙うため、1LDKではなく2LDKから3LDK程度の間取りが
僕は好きですね。

 

実際に、1棟目に購入したのは横浜市内の2LDKから3LDKのRCマンション。
駅からは少し遠いものの、非常に人気路線の沿線、かつその中でもかなり
強力な駅のエリアです。

新駅もできることが決定していますので、将来性も十分。
おまかせ投資のためには非常にいい投資ができたと満足しています。

 

とはいえ、2棟の所有物件のうちファミリータイプは片方だけ。
もう片方は単身向けのRCマンションがメインです。

他でも書いていますが、九州大学近隣の物件。入居者は自ずと九大生が
中心になります。部屋はワンルームではなく1DK。

購入に至った理由は、部屋が大きめだったからというのと、九州大学の
ほぼ全学部の移転計画が実行中だったため、です。

これも、おまかせ投資のためには非常に良い選択が出来たと思います。

 

「任せる」ことの重要性

2つ目に大事なのは、相手が仕事をしやすいような環境作りです。

せっかくプロに任せているのにプロがやりにくいと感じては、
その能力も半減してしまいます。

管理会社でいえば空室が埋まりにくくなってしまったり、退去率が
高くなってしまったりする恐れがある。

彼らの邪魔をすることは全て自分に金銭の損失という形で還ってきます。
私たちの大切なビジネスパートナーですから、意見を尊重して上手に
付き合っていきたいものです。

 

今回のテーマは、おまかせ投資に適した物件とは、でした。

前項では規模の大きさについて書きました。これは前回もスケールメリットの
重要性について話しましたから、復習をしたに過ぎません。

つまり、規模の次に考えるべきは管理会社が仕事のしやすい物件とは何か
考える必要がある。

 

ここで一度、頭を働かせましょう。

管理会社がどんな物件をやりやすいと感じるかということを想像して下さい。
自分で想像力を働かせ、フィルターを変え、相手の立場に立って考える癖を
つけるのが何よりも大切なこと。

十分考えてから、次に進むこととしましょう。

 

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