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区分マンション投資に関しては、僕の基本的なスタンスは
全額現金購入です。
少なくとも不動産投資初心者は融資を受けての購入はするべきでない、
と考えています。
これは極論です。反論があることは承知で言っています。
融資を受けて区分マンションを買い進めることで
大きく利益を上げている方がいること、当然知っています。
彼らの取っている手法が正しいものであり、
同じようにやれば1棟マンションを購入するよりも
時間はかかっても安全確実であることは重々承知。
その上で、区分マンションについては
全額現金購入以外考えられない、と書いています。
区分マンション投資は初心者向け？
区分マンション投資は1棟物件に比べ価格が安く、
手頃で参入しやすいのは確かです。
何も知識のない人に不動産投資というと、
空き地を転がすことか区分マンション投資を思い浮かべ、
1棟丸ごとアパートやマンションを購入するなんて
想像もしないでしょう。
だから、不動産投資をいざ始めようと思い立つサラリーマンの中には、
まず取っ付きやすそうな区分マンションから、と考える人がいます。
普通に考えればそうですよね。
2000万円くらいならサラリーマンであっても
融資が受けられそうだし、現実味のある金額です。
1棟マンションなんて、いったい幾らするかも想像がつかない。
あまりにも現実離れしていて、1棟マンションを買う、
なんて選択肢が出てこないのが当たり前です。
僕だって、マンションを1棟所有していると知人に話すと、
皆びっくりします。ドン引き寸前です。
それでも、家賃収入で生活をしている人がいるという意識はあり、
不労所得で悠々自適な生活をしているらしいとか、
あの人はマンション持っているお金持ちらしいとか、
噂程度の知識で羨ましいなぁ漠然と思っている。
自分も家賃収入で生活したい、好きなことをして過ごすんだと
不動産投資をスタートしようと思い立ち。
インターネットで調べ始めると、RCマンション1棟だ、
ボロアパートをリフォームだ、競売物件だと、
すごくハードルの高そうな話題ばかり。
ちょっとそれは怖いなぁ、もっと安全で確実な方がいいよと
視野を広げると、ふと広告が目に入ります。
安心サポート、新築ワンルームマンション、30年間家賃保証！
融資セッティングもお任せ下さい！
そうして広告をクリックしてみると、
いかにも素晴らしく、手頃そうな内容。
これだったら自分でもできるんじゃないか。
初心者は区分マンション位から入るのが普通だよね。
妻もこれくらいなら納得してくれそうだし……
5年後、10年後に、こんなはずじゃなかった、
と言っている姿が目に浮かびますね。
区分マンションだって本当は融資を受けたほうが稼げる
僕がなぜ区分マンションの現金購入にこだわるのか。
現金購入というのは不動産投資において重要な要素である
資金力を大きく消費してしまう割に収入は少ないという、
旨味のない選択です。
単純な計算で考えます。あくまでイメージなので、
この例に関してはあんまりツッコミを入れないで下さい。
手元に1000万円の資金があります。
1000万円の物件があり、ネット利回りが10%とします。
全額現金で購入すると、
1000万円を消費して年間100万円が得られる。
年利10%です。
100万円の自己資金で900万円を金利3%、10年で借りて購入すると、
100万円を消費して約27万円の利息のため収入は73万円。
年利73%です。
後者の例であれば、同じような物件をあと9件購入することで、
年間730万円の収入が得られます。
これはレバレッジを効かせることには強みがあり、
こういう投資ができれば理想ですよと言っているに過ぎません。
いい条件であれば資金の有効活用という意味で
融資を利用した方が遥かに実益に適っている。
ですが、残念ながら家賃保証付きの新築区分マンション、
要するにサブリースの物件でこんな好条件であるなんてこと、
絶対にありえません。
不動産投資に対する知識も経験もない初心者を
ターゲットにした区分マンションに、こんな案件はないんです。
利回りが10%に程遠い物件をスルガ銀行並みの金利で
融資を受け購入して儲けが出るはずがない。
区分マンション投資は本当に初心者向け？
では、ちゃん勉強して自分で中古区分マンションを選び、
融資も日本政策金融公庫で低利で借りて購入すればいい。
そう思うかもしれません。
それは確かに正解です。
上手くやれば最終的に利益を出すことが出来るでしょう。
どうするのが上手な区分マンション投資なのか。
それは出口できっちりと売却益を出すことです。
区分マンションはとにかく家賃収入が少ない。
退去したからじゃあ次を探しましょうと、部屋を修繕して
広告費を出して次の入居者を決めてもらいました。
この修繕費と広告費で、いったい何ヶ月分の家賃収入を
失うのでしょうか。
融資を受けていいるとただでさえ少なくなる手残り。
それが一回の退去で半年分近く吹っ飛んでもおかしくない。
であればどうするか？
多くの経費をかけて入居が入っても、
また1年で出て行ってしまうかもしれない。
だったら売ってしまえ、というのが区分マンションです。
1棟物件と違って売買がしやすいのはメリットですね。
ここで購入価格より高く売ることができれば、
良い利回りを得ることができます。
ただし、越えなければいけない壁が5つ。
高く売れる区分マンションを安く買う必要がある。
付加価値をつけられるリフォームを安く行えないといけない。
短期売却は税金が高く、次の事業へ利益をすぐ回さないといけない。
短期売却は繰り返すなら宅建免許が必要となる。
長期売却をするなら5年以上所有可能な物件を選ぶこと。
これを融資を受けてネット利回りがさらに落ちた環境で、
私たち不動産投資初心者が達成できるか？ というお話。
僕にはちょっと難しいのではないかと思います。
少なくとも僕には自信がありません。
初心者だからこそもっと視野を広げて考えよう
不動産を購入するならとにかく現金一括購入が有利です。
安く買うにも、取引速度も。
実質利回りも融資を受けるより高くなる。
だから、区分マンション投資の初心者がスタートするなら、
全額現金購入を勧めます。
ノウハウが蓄積され自信がついたら融資を受け、
レバレッジをかけて利益を大きくしていけばいい。
区分マンションから入ろうとするのは、安全性を考えて、のことのはず。
であれば中途半端に融資を受けるよりも、
より安全な現金購入をするのが合理的。
利回りが低い物件に融資を受けることほど
リスクが高い行動はないんですから。
もし融資を利用していきたいなら、区分マンションに
こだわらず可能性を広げて考えるべきですね。
キャッシュフローが貯まって税金が高くなりそうなら、
現金で収益区分マンションを購入すれば節税にもなり
資産の拡大にもなり一石二鳥じゃないですか？
僕の区分マンションへのスタンスは、こんな感じです。
キャッシュフローに余裕ができたなら、
区分マンションの購入も考えています。
ただ、その時はやはり現金購入になることでしょう。
知識でノウハウをある程度吸収できても、
経験をしなければ自分のものにはなりませんから。
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