医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

今日は質問もありましたので、復習記事です。

何を復習するかというと、区分マンション投資について。

 

基本的に僕は1棟RCマンションが好きです。理由は、所有戸数が多くなることで
空室リスクを抑えられる点であるとか、1棟丸ごと管理することで経営の効率化
を図れる点であるとか、色々あります。

逆に、区分マンションにはあまり投資をしようとは思っていません。手間の割り
には得られる収入が少なく、資金効率が悪い点などが挙げられます。

特に新築区分マンションは割高な取引がされてもいますので、購入する気は全く
起きません。

 

ですが、決して区分マンション投資が稼げない、買ってはいけないとも思っては
いません。条件さえ整っていれば、区分マンション投資でも効率よく稼げますし、
区分マンションだけで莫大な資産を築いている方もいます。

手軽に購入できるとも言えますし、手間さえ惜しまなければ非常に良い投資対象
でもあり、融資を受けたくないとか、小さく始めたいとの気持ちが強い方々には
ベストな選択肢であるとも言えます。

戸建てよりも借り手が多いですし、立地も良い物件を選びやすいので、客付けの
ストレスは少ないのも強みですね。

 

区分マンション投資、結構です。しかし、約束事をきっちりと守って下さい。

区分マンションでも重要なのは収益性

区分マンションで一番問題になりやすいのは、収益性です。区分マンションは、
割高な管理費、及び所有中に使わなかったとしても取られる修繕積立金の存在が
収益性を悪化させています。

新築の場合、ただでさえ低い利回りが更に悪くなりますので、インカムゲインを
長期的にプラスへ持っていくのは難しいでしょう。

サブリースであるなら尚の事。サブリース料金の引き下げがされようものなら、
最悪赤字化してもおかしくありません。

 

新築区分マンションをサブリース契約で融資を受けて、それもフルローンで購入
するなんて、無謀極まりないですね。

土地価格の大幅上昇でもなければとてもではないですがプラスには持っていける
とは思えず、しかしそんな物件を購入してしまう方のなんと多いか。

よほど、不動産のセールスマンはやり手の方が多いのでしょう。それとも、人の
強欲さが目を曇らせるのでしょうか。

 

不動産投資は、収益性が命です。少なくとも資産家ではない一般個人レベルでは、
収益性は何よりも重要で。

逆に言えば、収益性さえしっかり確保できるなら、区分マンションに投資しても
なんら問題はありません。

 

僕が1棟RCマンションを好むのは、絶対の正解だと思っているのではなくて、単に
僕に合っているように感じるためであり。

収益性を確保するという原則さえ外れなければ、築古木造アパートだろうと鉄骨
マンションだろうとSRCだろうと、なんだって構わない訳です。

収益性が確保されないのであれば、難だろうと駄目、とも言えますね。

 

収益性と出口戦略の両取りを目指す

収益性を確保するという意味で中古区分マンションは非常に良い投資対象となり
得ます。

良立地には比較的古めのマンションが数多く存在します。とはいっても、狙って
いるライバルは多数いますので沿う簡単に買えるものではありません。

ですが、それは1棟ものであろうと同じですので、物件数が多い分、むしろ見つけ
やすいのではないかな、とも思います。

それでも最近の相場高で強気の価格設定をしている案件が多く、ちょっと探せば
見つかるようなものではありませんが……。

 

個人的なお勧めは、ファミリータイプの物件です。実需向けにリフォームする、
という出口を見据えやすいためです。

立地が良いのであれば、古くても価格次第で賃貸希望者はいくらでも得られます
から単身向けでもいいでしょう。

 

注意したいのは、修繕積立金に十分な余裕があるかどうか。最近、大規模な修繕
を行ってもいないのに修繕積立金の残りが枯渇した状態では、管理組合が新たに
修繕費を集める提案をするかもしれません。

そうでなくても、修繕費が無いがためにぼろくなってしまうと客付けも出口戦略
も厳しくなる。

自由に修繕の計画が立てられないだけに、修繕費の今後の予測については事前に
十分なチェックが必須です。

 

融資は頼れない

注意点としては、区分マンション、特に中古ともなると、融資なんてそう簡単に
受けられません。

金融機関によっては担保としての利用価値もゼロであったりしますから、あまり
そちら方面には期待しない方がよいでしょう。

規模が大きくなって、高い収益性が得られている証明さえできれば、そのうちに
貸してくれる金融機関も現れます。

着実に現金を貯めて、資金量を増やしていくのが区分マンションを経営していく
重要なポイントだと思われます。

 

あとは、税金対策のためできるだけ早いうちに事業的規模まで辿り着きたいもの
ですが、融資を受けずに10室もの区分マンションを買い集めるのはそう簡単には
達成できません。

区分マンション投資においては節税の手段が乏しく、税金が高くなりがちです。
せっかくの利益を税金に持って行かれすぎないよう、適切で計画的な会計処理が
大切になりそうです。

 

大まかには、基本方針はこんなところでしょうか。経営戦略としては1棟もの等と
違う部分は大してありません。

自己資金がある程度潤沢で、なおかつ融資は受けたくないなら、区分マンション
を中心とした不動産投資は良い選択肢であると言えます。

 

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