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続きです。
不動産の積算評価。
建物の価格と土地の価格を合わせて初めて計算できます。
建物の積算価格は前回出せるようになったので、
今回は土地の価格を出せるようになりましょう。
土地は建物より単純で、
土地面積*単価
です。
土地面積は、販売されている不動産の詳細を見れば、必ず載っているはずです。
土地の単価も、明確です。
路線価・公示価格といったものが国税庁や国土交通省によって決められたり、
調査されていたりするからです。全てネット上で調べることができます。
地価公示価格は、本来は実際に取引された価格を調査することにより
決められるので一番信頼できそうですが、実際のところ日本では
取引価格の公開が進まなかったため、不動産鑑定士による鑑定で
価格が決められています。
そして、個人レベルでそれを全て調べるのはとても面倒です。
ということで、土地の単価を求めるなら、「路線価」というものを
使うことになります。ニュースで聞いたこともあるでしょうか？
路線価というのは、路線（不特定多数が通行する道路）に面する
宅地1㎡当たりの土地評価額のことです。
複数の路線に面している土地も多数ありますが、それは代表路線が
決められています。
路線価には、固定資産税路線価と相続税路線価があります。
名前でなんとなくお解りでしょうか。
そう、路線化は税額を決めるのに使われているものです。
国税庁が決めているのはそのためです。
積算評価を出すには、相続税路線価が使われることが多いようです。
固定資産税は地方税で、相続税は国税だからでしょうか。
金融機関の考えを探りすぎても特に意味はないので、
深入りせずそういう慣例だと思っておきましょう。
全国地価マップを使えば、相続税路線価は日本中どこでも簡単に
調べることができます。(調べ方に関しては、別に専用項目を作ります)
あとは掛け算をするだけですね。
土地の積算評価=土地面積*相続税路線価
これを建物の積算評価と足し算すれば、
不動産全体の積算評価ができたことになります。
積算評価の算出方法は完全にパターン化して良いと思いますので、
繰り返し評価をして慣れていきましょう。
あっという間に身につきますから。
積算評価はあくまで不動産投資における評価基準のひとつです。
多角的に評価し、最終判断を下すのが大事ですので、
縛られすぎないようにするのがいいでしょう。
あとは自分の投資スタイルを信じるのみです。
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