医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資である意味において生命線と言えるもの。
利回りですね。

高利回りの物件というものは確かに強いです。

 

まず、小さな金額で大きなキャッシュを得られます。
融資を受けて購入したとしても、利回りが良ければ
融資返済は速やかに終わります。

多額の自己資金を投入していたとしても、
すぐに回収することができる。

無借金の状態にしてしまえば不動産投資における
ほぼ全てのリスクを回避することができるし、
注ぎ込んだ自己資金が回収できれば少なくとも
投資で損失を出すことは避けられたことになる。

また、高利回りであれば空室があっても赤字にはなりにくい。
空室リスクに対しても大きなメリットがあります。

 

キャッシュフローも大きく違います。

物件はその規模や評価額により修繕費や税金が
決まります。利回りとは関係がありません。

利回りのうち何割かは修繕費、経費で失われ、
残った分から税金が引かれます。

要するに利回りが高いほどその額に対する必要経費の
割合は小さくなるのは当然のことで。

 

例えば利回りが5%程度だと全て経費で失われ、
手元にはお金が残らない物件であれば。

利回り10%なら5%が手元に、
15%なら10%が手元に残ることになります。

利回りは1.5倍ですが、キャッシュフローは2倍になるんですね。

この関係で稼ぎを残すためには一定のライン以上の
利回りが必要になるし、利回りがそれを超えると
一気にキャッシュフローが増える。

 

リスクの面を考えても、リターンの面を考えても。
高い利回りが得られれば解決します。

利回りの高さは、不動産投資においてそれほど重要です。

利回り追求型投資には当然デメリットも。

では利回りをひたすら追求することで不動産投資で
勝ち組になれるかというと。

正しい面もあり、間違っている面もあると
僕は考えています。

 

安定して入居付が可能で、入居者一人ひとりも
それなりに長く入居してもらえるなら、
高利回り追求型の投資で何も間違っていません。

入居が安定している収益不動産なんて、
インサイダー取引以上の鉄板です。
何も悩む必要がないんですから。

 

であれば、できる限り利回りが高くなるように、
狭小ワンルームマンションを買うことが最強、となります。

同じスペースであれば部屋数を多くするほど
総家賃収入は多くなるのだから。

詰め込めるだけ詰め込めば効率がいいのは当然です。

 

ただ、これには一つ大きな問題が残されている。

狭小ワンルームは、とにかく安く済ませたい人にとっては
とても有用ですが、部屋が狭いことに抵抗を覚える人も
少なくありません。

部屋数の多い狭小ワンルームマンションを持つということは、
その条件を希望する入居者をそれだけ多く集める必要がある、
ということ。

 

これは、かなり大変なことです。

しかも利回りを求めるとどうしても
立地で妥協をせざるをえなかったり、
地方物件を狙う必要があったり。

入居希望者の総数が減る中、狭小住宅を満室にできるほど
入居者を集め続けることができるかどうか。

 

いくら満室想定利回りが高くても、それは単なる最大値。
瞬間最大風速です。

常に空室があったり、短期入居が多かったりすれば、
一段低い利回りの物件と、何ら変わらない。

入居者が増えれば、比例してトラブルやクレームも増える。

 

必死に入居付けをしていけば満室を狙えるかもしれません。

しかし、そこまでして高利回りにこだわり続ける必要、
本当にあるのでしょうか？

 

高利回り物件を扱うのはこんなに大変

高利回りの物件を扱うには数々のストレスがあります。

購入前の物件探し。
利回りを高めるために条件を厳しくする必要があり、
指値も通す必要があります。

指値が通るかどうか分からない状況で融資の交渉をするのも
時間的にもかなり負担です。

 

購入後、高利回りの物件は建物のケアから現入居者のチェック、
空室のリフォーム、入居付けとやることは山積み。

修繕やリフォームをなるべく安く、それでいていいものに
してもらうため、また一苦労です。
人脈があればいいですが、経験が浅いとそうもいかない。

それだけ苦労をして、いざ入居を募集したらなかなか
思い通りにいかないでは、精神的なストレスがなお溜まる。

 

そこまで不動産投資に時間と苦労をかけることが
自分にとっていいことなのかどうか？

高利回りを追求する際には、
繰り返し自問をする必要があります。

 

利回り以外に考えるべきことはありませんか？

結論から言ってしまうと、僕はそこまでしたくない。

不動産投資に求めるものは、勉強時間や情報収集、
そして一般的に必要な事務的な労働を除いて、
可能な限り手間暇かけず、ある程度の安定した収入を
最終的に得ること。

不動産投資に前述のような労力を割いてストレスを
感じながらお金を稼ぐくらいなら、もっと有意義に
時間を使いたい。

 

お金を稼ぐという意味でも、そこそこの不動産収入に
別事業や給与からの収入を加えた方が、
不動産一本で頑張るよりもいいのではないか。

収入源が分散されることで、リスクも減るんじゃないか。

何より多様なことが経験できて、楽しいんじゃないか。

 

そんな思い、考えが強くあります。

 

不動産投資の情報を集めていると、

「利回りが20%の物件を見つけた方法！」
「利回り30%を超えました」

なんて声が大きく聞こえてくる。

すると、自分も高利回りの物件を手に入れないと
不動産投資で成功できないんじゃないか。

そんな思い込みが生まれてくる。

 

本当にそうでしょうか。

キャッシュフローが出ない、家賃収入だけで
回らない物件は論外ですが。

不動産投資は本当に利回りだけしか追い求めるものが
ないのでしょうか？

 

僕には僕に合った方法が。
あなたにはあなたに合った方法があるはずです。

よく考えた末高利回り戦術に出るなら、
それでいいでしょう。

 

でも、不動産投資の要素は利回りや
キャッシュフローだけでは決してありません。

もう一度、1棟目を探し始める前に考えてみて下さい。

 

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