医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

無料レポート、コツコツと書いていています。

既に10,000字を超えてしまっているんですが、
まだまだ書き終わりそうにないです。

お待ちの方には申し訳ありませんが、
今しばらくお待ちを……。

陳腐化する前に書き終えなければ。

ご承知の通り、僕は1棟RCマンションが好きです。

賛否はあるかと思いますが、フルローンでも
購入する価値があると思っています。

 

かなり物件を吟味する必要がありますし、
修繕費も十分考慮をしておかないとあとで
とても恐ろしい目に遭いますが。

それでも、安定すればほぼ何もすることなく
年間数百万円以上ものキャッシュフローが
得られるのは大きいです。

 

当然、自己資金を入れた方が賢明であることは
確かなのですが、自己資金を入れたくなったら
後からでも可能。

得られたキャッシュフローを注入してしまえばいいでしょう。
金融機関にはいい顔されないかもしれませんけど、
借り換えのタイミングに入れれば関係ありません。

債務バランスの調整にもなるので評価が心配するほどに
落ちることはないのではないでしょうか。

 

スケールメリットとスケールデメリット

できれば1億円以下の小物ではなく、
2億円以上の大規模物件を狙いたい。

スケールメリットを十分享受できる規模の建物を
選ぶのがいいかな、と思います。

大規模物件の方が一度の融資機会を有効に使えるし、
管理会社でもガス会社でも何でも、大口顧客として
扱ってもらえるからです。

 

ただし、RCマンションのみを扱っていくというのも
あまり現実的ではなく。

RCマンションしか扱わないとなるとどうしても
物件が増えるごとに経費がかさみ、常に大金を
手元に置いておかなければいけなくなります。

大きな金額が掛かる修繕事案が重ならないとは
限らないからです。

 

修繕積立金として貯めているお金は金融機関への
見せ金として使えるので決して無駄ではありませんが、
使えないお金のストックが増えすぎるのもリスクがある。

RCマンションでは担えない役割がありますから、
その辺りはバランスを取って広い視野で戦略的に
経営をしていくのが無難ですね。

 

ドミナント戦略のメリットデメリット

僕が考えているのは、1棟RCマンションを中心とした
ドミナント戦略。

ドミナント戦略とは特定の地域・沿線に集中して
投資をすることで、その地域における優位性を保ち、
経営を効率化する戦略です。

よく、最速でサラリーマンからリタイアするための
不動産投資戦略として、このドミナント戦略が
挙げられます。

 

なぜドミナント戦略が推奨されるかといえば、
やはりその効率の良さ。

信頼できる管理会社があれば、同地区なら物件を増やすたびに
同じ管理会社に委託でき、外れを引くことはないしより大口の
顧客として優先して扱ってもらえることになる。

地域密着型のビジネスをしていると、同じく地域密着型の
地方銀行や信用金庫からの信用が得られやすい。

リサーチも同じ地域であれば手間が要らなくなるし、
むしろより詳しくなる一方ですからより有利になる。

経営に関しては良いこと尽くめといっていいでしょう。

 

ドミナント戦略には欠点もいくつかあります。

 

地域を絞る分だけ購入物件の選択肢が減ることは、
ドミナント戦略の最大の欠点です。

お金はあるし、融資も出るけど物件がない。
そうしているうちに時勢が変わり、融資が受けられなくなったり
不動産賃貸業で稼ぎにくくなってしまったりするかもしれない。

 

災害や事件、過疎化など局地的なリスクに弱いことも
大きな欠点。一発で全ての資産を失いかねません。
保険が下りるといっても収入がなくなってしまう。

施設依存型の地域だったりすると、その移転や閉鎖で
致命的な打撃を受ける可能性があります。

その他にも地盤の問題、犯罪行為、地方行政の変化などなど、
分散していない分リスクがあって当然のこと。

集中投資は、効率化の裏に危険を抱えているものです。

ドミナント戦略を補完する分散投資

僕は、主軸となるRCマンションを中心に、その地域ごとに
ドミナント戦略による投資拡大を計画しています。

 

例えると戦国武将が一つの地域を、主城を軸に小さな城や砦を
いくつも抱えてその地域を治めており、また同じような構造を
他の地域でも形成して複数の地域を支配していたように。

1棟RCマンションを中心として、その地域の周辺へ投資を
ある程度集中させることで効率化を図り、また主軸となる
RCマンションを複数の地域で持つことによりリスク分散を図る。

 

お金と時間を必要とはしますが、拡大戦略としては
かなり合理的ではないかなと思います。

主軸を複数持つことで物件の検索範囲もかなり広がりますから、
購入物件にも事欠かないでしょう。

 

できれば3つの地域に主軸を作りたいと思っていますが、
お金と融資が許すかどうか。

金融機関への金融庁の制限が緩和されるとの噂もあり、
順調に経営が進めば決して不可能ではないとは
考えていますが。

 

今は2棟目の経営状態を良くし、良好なバランスシートが
書けるようにして財務状況を強くするのが先決ですが、
2，3年以内には3つ目の主軸を持てるといいですね。

今のところ僕の願望ですが、さてどうでしょうか。

あなたは、どういった戦略で不動産投資を進めていく計画ですか？

 

不動産投資は、1棟目から最後まで、計画的に規模を拡大するのが
とても重要です。もしまだ1棟も所有をしていなくとも、
投資規模拡大戦略については今からしっかり練りこんでおきましょう。

自分のライフスタイルに合った戦略を組むことも大事ですので、
お金の収支ばかりに目が行かないよう、お気をつけて。

 

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