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不動産投資を始めよう、と思った時に一番最初に気になるのは、
「どこに投資をするか」ではないでしょうか。
都市か、地方かではなくて、どこへ投資するか、です。
例えば東京に投資をしよう、と思っても、自分が都内、
もしくは東京近辺に住んでいるのか、それとも遥か遠くに
住んでいるのかで意識は異なります。
また、出身地がどこか、住んだ経験、旅行した経験、知人の有無、
街のイメージ、投資家や不動産屋の情報などに引き摺られるもの。
ということで、投資する地方の選定方法、
について考えてみようと思います。
きりのきの投資地域の現状
投資地域について、僕はかなりイレギュラーな投資を
していると思います。
一つは横浜市内。こっちはいいんです。
僕は横浜住まいですし、沿線もよく知っています。
もう一つは、福岡県糸島市。
正直に言いますが、僕はこの物件を持つまで
糸島市なんて市を知りませんでした。
福岡県に住んだ経験もありません。
福岡市内、及びその近辺に旅行には数回行ったことがあります。
福岡空港から街の中心部までのアクセスが極めて良く、
学会が頻繁に行われる場所でもあり、他の地方と比較して
行く機会はこれまで多かったですね。
福岡市内の印象はとても良好です。
ヤクザ関連で物騒だという話もありますが、
気になったことはありません。
親しい知人も住んでいます。お陰で美味しい食事処を
いくつも教えてもらい、なお福岡市の印象は良くなりました。
でも、それ以外に僕と福岡を結びつけるものはありません。
それなのに何故糸島市へ投資をしたのか。
普通は投資しにくいと思います。
僕は自分でもイレギュラーではあるなと
思いますから、傍からみれば尚更不思議でしょう。
利回りに惑わされて、とかではありませんよ。
利回りは表面利回りで13%いかないくらいですから、
それほど高利回り物件ということもありません。
考えれば考えるほど不思議に思うかもしれませんが、
ちゃんと理屈に沿って検討すれば意外と平気なもの。
そのロジックを次項で整理していきます。
おすすめの投資地域。3つのアクセスとは。
地方へ投資する際に考えなけれないけないのは、
『3つのアクセス』です。
1.物件から近隣都市へのアクセス
2.自宅から物件へのアクセス
3.金融機関から物件へのアクセス
この3つのアクセスは、融資を受けて投資をしたいなら
購入前に必ず検討しておかなければいけません。
物件から近隣都市へのアクセス
都市部であればこれは考える必要はありませんが、
地方物件を選択したならまずチェックしたいのが
近隣都市へのアクセスです。
江戸時代ではありませんから、ちっちゃな集落で
外部から完全に隔絶された生活をしているところは
まずありません。
近しい環境の「ど田舎」は存在しますが、別荘地として
投資をするならともかく賃貸住宅を経営したいなら
投資不適格でしょう。
人の流れがあるからこそ、住宅の賃貸需要が湧きます。
近隣都市との接続は、投資に適合した地域かどうか、
満室稼働が可能かどうかの判断根拠の一つになります。
基本的にはその地方の主要都市を中心として人の流れが
できますが、当然ながら距離だけでは測れません。
どのような交通手段があるか、電車やバスならどの程度の
運行間隔なのか、時間はどれくらいかかるのか。
利用者が多かろうと少なかろうと、交通インフラの有無は
非常に重要事項です。
自宅から物件へのアクセス
年に1度しか見に行かないとしても、
収益不動産は自分の所有物。
何か事故が起こったり、
急な事件がないとも限りません。
物件を見に行こうと思って、腰が重くならない程度に
近隣である物件しか買ってはいけません。
これも、物件からの距離の問題ではなく。
所要時間、移動手段、そして費用の問題です。
そしてこれらは人それぞれ許容範囲が異なり、
一概に「この程度の範囲の物件にしましょう」とは
括ることができないもの。
あなた自身がどう感じるかが重要です。
例えば糸島の物件、横浜から遠いように思えますが、
実際のところ羽田空港に行き飛行機に乗れば、
福岡空港まで1時間ちょっと。そこから電車で40分ほど。
待ち時間も入れて、3時間ちょっとで到着します。
現在、仕事で毎週自宅と長野間を移動していますが、
3時間ちょっと掛かります。
距離は遠くてもあんまり変わりません。
違うとすると、金額です。
往復の航空チケットが高いと感じるかどうか。
でも、それで優良な物件が手に入るなら、
安いものだと思いませんか？
飛行機が苦手な方は、ご愁傷様です。
陸続きでいける範囲で探す方がいいでしょう。
金融機関から物件へのアクセス
これは、別に時間や距離まで考慮する必要はありません。
いわゆる金融機関のエリア内かどうか、です。
地方物件だと、これが苦労することがあります。
完全地域密着型の信金や地方色の強い地銀では、
よそ者不動産投資家に融資してくれないことがあります。
すると、都銀やエリアの広い大きめの地銀に
頼ることになりますが……。
交通の便があまりに悪いと管理困難ということで
エリア外であったり、融資に不利だったり。
そんなところでも関係なく融資をしてくれる金融機関も
実は存在するとのことですが、僕は利用したことはありません。
詳しく知りたい方は、延長販売に入った石原博光氏の教材を
購入されると、利用経験を知ることができます。
おまかせ投資では好みが大事
『3つのアクセス』という点から投資地域を決めるための
ロジックを検討してみましたが、いかがでしょうか。
もう一つの考え方として、何のために投資をするのか
というのも判断基準に入ったりしますが、それについては
また別の機会で。
おまかせ投資の場合、正直言って物件がどこにあっても
あんまり変わりません。
むしろ遠くにあった方が、たまに見に行く時に
ついでに観光できたり、楽しみができます。
僕は北海道にもう一つ欲しいなと思ってしまうくらい。
自分がお気に入りの地方への投資、おすすめですよ。
視野を目一杯広げてから、理屈付けして絞るように
選定してみて下さい。
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