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1棟ものの収益不動産の購入を検討する時に大事になるのが、
ご存知レントロールです。
レントロールとは、賃借条件の一覧表のことですが、
僕は賃貸経営の成績表みたいなものと捉えています。
経営状態を表す指標には経費率や利回りなど多岐に渡りますから
他の物件とレントロールを比較して優劣をつけることはあまり
適切なことではありませんが。
レントロールをしっかりと読み解くことで、その物件が将来的に
どうなっていくのだろうかが具体性を持って見えることもあります。
高い満室物件より安い空室だらけの物件
僕は基本的には空室だらけの物件が好きです。
満室物件が嫌いというわけではありません。条件が良ければ
むしろ安心して購入ができると思います。
ただ満室物件の場合、どうしても売る側が強気になっていて
相場よりも価格が高くなってしまうことが多いし、その分だけ
利回りは低下してしまいます。
加えて、購入直後に退去が頻発するのが怖い。
購入直後は大量の自己資金を消費してしまっていて、
運転資金に乏しくなっている時期です。
満室だから安心だとギリギリまで自己資金を消費してしまうと、
急な退去が発生したときに運転資金に苦しめられる。
退去が出れば、クリーニング（時にリフォーム）費用、広告費が
必要になりますし、予定していた収入が得られません。
利回りが低いことは空室率の許容できる上限が低いことと同義。
最初は良くてもその後が辛くなる可能性が高いのが満室物件です。
空きの多い物件は、その分だけ譲歩を引き出すことが可能。
売る方も赤字を垂れ流している空きだらけの物件なんて
早くサヨナラしたいところでしょう。
空室を埋める大変さはありますが、埋まってしまえばその後は
しばらく退去に悩む心配がありません。
また、購入前からどんな経営をしていけばいいかをしっかりと
シミュレーションをする機会をもらえます。
満室だと気が緩んでいると思わぬ予想外の事態にうろたえることに
なるかもしれませんが、綿密なシミュレーションの上、覚悟をして
経営に臨めば悪い方向に進むことは少ないでしょう。
レントロールを見れば未来を知ることができる
その空室だらけの物件を経営するためのシミュレーションの基礎と
なるのがレントロールです。
レントロールを隅々まで見ると、物件の将来が見えます。
その姿は、購入した際の自分の将来でもあるんです。
穴が開くほど見つめるべきですね。
1棟目の物件を購入するシチュエーションだと、期待や不安、焦燥感など
様々な感情が入り混じったまま物件の吟味をしていくことになります。
加えて慣れないことをしている関係で、内容が十分頭に入らないし
読み違えていたり、勘違いしてしまうこともあるかと思います。
更に、期待が強いと「利回り」とか「積算評価」などの数字ばかりを
見てしまう。ほかの数字が目に入らなくなってしまうんです。
レントロールは数字だらけの書類です。物件の規模が大きいと
表が大きくなって文字は小さくなり、読むのが嫌になる。
レントロールをよく見なくても利回りや部屋数などは別資料に
はっきりと書いてくれているよと思い、説明されるがままと
なってしまうと、罠に嵌ります。
収益不動産の詳細を尋ねにいくと、レントロールは現状の姿は
こんな感じですとさらっと参照する程度のことが多いです。
その後、この状況をどう打開していくか、という話に移ります。
この話は、販売側にとっては肝になる部分。
いかにこの物件が実は魅力的で入居者がすぐに見つかるだろうことが
できるかを信じ込ませることができるかで、物件が売れるかどうかが
決定するからです。
その勢いにやられてしまうと、レントロールの不利な部分なんて
忘れてしまうことでしょう。
空きだらけでも購入しても大丈夫だろうと信じ込んでしまい、
うっかりと地雷物件を買わされることになりかねません。
購入から数年後に失敗に気がついても遅いんです。
レントロールに潜む罠の一例
これは、レントロールをしっかりと確認することで解決できます。
実際にそこが埋まるかどうかまではレントロールからは知りえません。
しかし、「その後の家賃がどういう推移を辿っていくか」は判断を
することができます。
注目すべきは、現在入居している方の家賃と空室の募集家賃の差です。
多くの場合、中古の物件を買うことになると思います。
中古物件を購入する際に気掛かりなのは、家賃の下落。
収益不動産は売り物を増やすことができません（例外あり）ので、
家賃の単価には敏感にならなければいけません。
その差がどれほどか、また入居期間や空室期間がどの程度かを
しっかりと確認することで、今後の家賃動向がはっきりします。
相談頂いたものを例として挙げます。
その物件はどうやら90%家賃保証つきの、入居率60%程度の物件。
ワンルームマンションだったかと思います。
入居されている方の家賃にはかなりばらつきがありました。
最大で63,000円、最低で55,000円。
空き部屋は想定家賃57,000円、90%保証（恐らく入居まで）で、
となっていました。
満室想定利回り約11%。
レントロールにはこれらの情報がこまごまとした表になって
掲載されています。
こうして見れば一目瞭然ですよね？ 入居している60%の部屋の
賃料は、退去が発生した時点で10%程度下落するであろうことが
レントロールに書いてあるんです。
満室想定利回りが11%となっていましたが、この家賃下落を
考慮するとどうでしょうか。正確には計算していませんが、
10%をきる可能性があります。
つまりこの物件は、少なくとも現状の価格で購入することは
地雷であることが、レントロールを見るだけで一目瞭然。
僕であれば書類審査落ちです、とお答えさせて頂きました。
レントロールは優先して読むこと
空室だらけの物件は、非常にコストパフォーマンスに優れた
優秀な物件に化けることが少なくありません。
その分だけレントロールには注目を払って物件を
購入する必要があります。
本当に入居がつくかどうかは買って時間が経たないと分からないので、
最終的にうまく埋まらずに、ということがあるのは仕方がありません。
それは満室であろうと同じこと。
しかし、レントロールを流し読みして前述のような事態に
気がつかずに購入してしまったら、悔やんでも悔やみきれない。
数字だらけで嫌になる資料かもしれませんが、レントロールだけは
時間を掛けて確認しましょう。不透明な部分があれば、疑問を残さず
解決しておくべきです。
レントロールには、それだけしっかりと読み込む価値があります。
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