いつも応援ありがとうございます。
久しぶりに楽待不動産投資新聞コラムを更新しました。
是非ご一読下さい。
楽待コラム：不動産投資を始める際に最も重要なリスクヘッジの仕方。
不動産賃貸はリピーター商売です。リピーターがつかない限り、
これからの不動産賃貸事業者は厳しい戦いを強いられるでしょう。
これについてどう思われますか？
一度出て行った顧客がもう一度入居するなんてまず考えられず、
リピーターよりも新規顧客を捕まえるように知恵を絞った方が
いいに決まっている、と思いますでしょうか。
それもある意味で正しいことではあります。
後者の考え方は、今の電気通信事業者、いわゆるNTT、AU、Softbankを
中心とした携帯電話・スマートフォン業界と同じ。
憤りを感じている方もいるのではないでしょうか。既存顧客を全く大事に
しないその姿勢に。MNPで引っ越してくる新規顧客をキャッシュバック等で
大幅に優遇し、既存顧客からその費用を搾取する業界に。
実際、既にこれは政府レベルで問題になっており、一部の消費者のために
多くの消費者が割を食う現状に対し、総務省が規制を検討しています。
不動産賃貸事業でリピーターを大切にせず、新規入居者を得ることばかり
考えて空室対策を行うのは、それと同じことであることを重々認識した方が
いいでしょう。
リピーターとは誰のことか？
もちろん、既存の入居者さんのことです。
引越し費用の低価格化が不動産賃貸業に与える衝撃
住宅が足りてないために完全な売り手市場で、敷金を返還せずともよく、
礼金を数か月分いただく事が出来たかつては長く入居してもらうよりも
短期で回転率が上がった方が収益が上がりました。
更新料もありましたが、更新料よりも敷金、礼金が多く、また入退去が
重なった月は家賃二重取りになるのが当然でしたので、1年で得られる
家賃は12ヶ月を超えていたんです。
地方にもよるかとは思いますが、少なくともこういった時代は確実に
存在していました。
一部の昔ながらの土地持ち大家の中には、いまだにこのような感覚の
方もいらっしゃるそうです。お金がありすぎて時代の変化にあまり
気がついていないのかもしれませんね。
現在、真面目に不動産投資や大家業をされている方にとっては、
またそんな時代にならないかと思ってしまうこともあるのでは
ないかと察します。
今は家余りの時代ですからね。政府の方針としても、家余りの状態に
しておくことで緊急災害時に利用しようというのですから、民間に
負担を押し付けて都合のいいことです。
しかも携帯業界と異なり、既存顧客に対する対応は強く規制されています。
不動産賃貸事業は法律的にいじめられ続けていますね。
そんな泣き言はともかく、不動産賃貸事業は今、リピーターの獲得を
しっかりとしていかなければ先はありません。
顧客の転居コストがどんどん下がっているからです。
敷金の返還は確実なものとなり、礼金なんて滅多にとれません。
インターネットの発達により入居者は入退去時に何を負担して
何を負担しなくて良いのかははっきりと知っています。
引越し費用も、運送業界の低価格化により大きく下がっています。
単身ではもはや1万円以下で引っ越すことすらも可能。
例えば引越しに掛かる費用が全額で2万円程度の場合、どう思いますか？
家賃が2,000円低いところへと引っ越せば、1年足らずで引越し費用を
取り戻せてしまうんです。
1ヶ月フリーレントがついていれば、引越し費用を支払ってもお釣りが
くることすらあるでしょう。
時間的、労力的なコストを考えなければ、もはや引越しに大きな壁は
ありません。近所づきあいも重要でない時代ですので、1,2年ごとに
転居を繰り返すのが当たり前の時代が来てもおかしくないでしょう。
流石にそうなってしまったら賃貸業界も変わっていくのでしょうが。
価格競争だけでは共倒れするのみ
今後の不動産投資では、物件を選ぶ段階から「いかに長く住んでもらうか」
を考える必要があるでしょう。
どのような層をターゲットにするか、ターゲット層はどの程度の期間
入居を見込めるか、長期的な入居をして頂くためにはどのような条件や
サービスが必要となるか。
これらはものすごく大切なことになっていくでしょう。
単身向け、ファミリー向けなどという大雑把な括りだけで間取りを
選択するのはもはや時代遅れです。
・経済的にどの程度の層が住むのか。
・若者が多いのか、高齢者が多いのか。
・男性中心か、女性中心か。どのような仕事をしているのか。
そしてその想定したターゲット層は今後10年以上に渡り、投資地方で
変わらず維持されるのか。
考えることはいくらでもありそうです。
ただ単に利回りが良いから、積算評価が高いから、駅から近いから
といった建物の条件面だけで物件を決めていては経営が厳しくなる
時代が訪れています。
消費税も上がり、また物価も上昇しつつある今、不動産の維持コストは
上がる一方。低価格だけを売りにしていくには限界があります。
景気が上がると、低価格の商品は売れ行きが鈍くなってもいきます。
不動産投資はビジネスです。ビジネスとしての視点を持たずしては、
今後は続けて行けないことでしょう。
このあたり、本当に本気になって勉強をして下さい。
ものすごく反応がいいので、もはや遠慮せず出していきます。
今年のゴールデンウィークは、「ネットビジネス大百科」を是非読んで、
何度も聞いて、ビジネスの本質を学んで下さい。
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