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不動産投資をいつ始めるかについては、非常に議論のあるところだと思います。
ここで言う「いつ」とは、市況的に市場へ参入するタイミングのことではなく、
自分の状況として収益不動産を購入していいかどうかのタイミングのこと。
サラリーマンとしての属性は足りているのか、自己資金は十分か。
家族の理解は十分得られているか。仕事に対する労力を振り分けても
元々の仕事に支障は生じないか。
自分自身は不動産投資をスタートする受け皿が出来上がっているのか。
それぞれ、個々人でかなり異なる意見をお持ちと思われます。
そこが悩みで不動産投資に踏ん切りがつかない方もいるかもしれません。
今回はこれについて、僕なりの意見を記事にしてみようかなと思います。
自己資金の問題
まず最近よく耳にするのは、「フルローン、オーバーローンは危険だから
可能な限り避けるべきである」というもの。
これはつまり、十分な自己資金が貯まるまでは不動産投資をするべきでない、
まずはお金を貯めるところから始めようと言っていることになります。
確かに投資としてはそれが正しい。レバレッジの上がり過ぎは避けるのが
好ましいし、私たちはギャンブルをしたい訳ではないのですから、確実に
稼げる方法を選択するのが賢いことは確かです。
しかしそれでは何らかの理由で手持ち資金が数年以内に用意をすることが
できない方は不動産投資を始めることを諦めなければいけないのでしょうか。
不動産投資を諦めることは夢を諦めることと同義。僕には「あなたは夢を
追う資格はないから諦めなさい」なんてこと言えません。
それに、著名投資家にはフルローン、オーバーローンで次々と融資を受け、
大きな利益を上げている方が複数います。
金融機関も、収益不動産に対しフルローン、オーバーローンを出すことは
決してレアケースではありません。
フルローン、オーバーローンが危険というのなら彼らの実績や判断が
ただのギャンブルで、間違っていることになってしまいます。
話は単純です。もし属性や自己資金が足りないと思うなら、それを原因と
して諦めるのではなく、属性が低かったり自己資金が少なくても経営が
成り立つ物件を購入すればいいだけの話。
属性や自己資金に頼ることのない不動産投資を心掛ければいいんです。
属性が高く、また自己資金が豊富だと、どのような物件でも購入することが
できてしまいます。心の緩みはそんな時に顔を出すもの。
大きな物件をポンと買えてしまう人ほど、物件の選定がいい加減となって
しまい結果としてにっちもさっちもいかなくなることがあったりする。
属性もあまりよろしくはなく、自己資金も少ない人の方が、かえって慎重に
収益不動産を探すことができて有利かも知れません。
属性や自己資金については、高められれば高められるに越したことはありません。
ただ、数年でどの程度向上できるかも計算に入れる必要がある。
1年程度であればともかく、5年も10年もお金が貯まるのに掛かってしまうなら
今すぐにでもフルローン、オーバーローンでも経営が成立する物件を求めて
物件探しを始めた方が得策でしょう。
3年、4年の投資経験、賃貸経営経験は資金以上に不動産投資の結果に大きな
影響を与えるものです。
家族の問題
家族について。これは大変難しい問題です。
僕は家族の同意は必ず得るべきであると思っています。
配偶者のいる方にとって、不動産投資が及ぼす影響は自分だけに留まりません。
共有財産である預貯金を投資に使うのですから同意があって当然と思いますし、
家族の協力なくしては効率的な経営は望めません。
かといって、いきなり数千万円以上の借金をすることには明確に反対されて、
決して認めてくれない場合もあるかと思います。
そんな時は致し方ないでしょう。家族が認めてくれる範囲で投資を行うしか
ありません。
例えば融資を受けてRCマンションを購入するのは駄目であっても、借金をせず
現金で戸建てを購入する程度なら許してくれる家族は多いと思います。
2億円のRCマンションは駄目でも、5000万円のRCマンションならいいよと言って
くれるかもしれません。
地方物件は嫌でも東京など都市部の物件は認めてくれることもあるでしょう。
しかし、お金と家族のどちらが大切かと言われれば、家族に決まってます
（少なくとも僕は）。
家族のためにお金を稼ぐんだと意気込んでも家族の反対を振り切ってしまって
いては、不動産投資をやる意味に矛盾が生じてしまう。
認めてもらえる範囲で少しずつ結果を出していけば、きっとそのうち家族も
理解を示してくれるでしょう。その時が来るまでは、じっくりと腰を据えて
地力をつけていくことをお勧めします。
仕事の問題
メインの仕事に支障が出てしまうような投資は絶対にお勧めしません。
労働力を売ってお金を得るのは時間的には非効率的ではありますが、金銭的には
これ以上のないほどに効率的な収入源です。
1銭も消費せずにお金を得ることができるのですから。
不動産投資は資金効率で言えば非常に効率の悪い収入源。肉体労働とは違って
融資を受けることによりレバレッジを掛けることができますから、金銭効率が
良いように思えるだけ。
収入の3つの柱のうち、中心的な役割を果たすのが給与収入。給与収入が多ければ
多いほど不動産投資にも有利に働きます。
優秀なサラリーマンこそ、優秀な不動産投資家足り得るのです。
気持ちと環境の落としどころ
結論としては「始めたい時が始め時」と思います。
ただし、その内容に関してはあらゆる意味で支障が出ないように個々で調節を
する必要がある、と。どこに落としどころを見出すかは、自分次第。
落としどころを探す能力は日本でビジネスをする上で必須の技術です。
是非、不動産投資をスタートする前から鍛えていって下さい。
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