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管理会社の評価方法、及び付き合い方についての続きです。
不動産投資において自分の労力を最小限に抑えたい場合、管理会社が
要となることは前回お伝えした通り。
しかし管理会社も星の数ほどあり、やる気も能力も千差万別です。
自分の考えと合う会社、気が合って仕事しやすい担当さんを見つける
だけでも一苦労であり、短期間で見極めがつくものではありません。
選ぶ時も慎重になる必要がありますが、大切なのは選択したあと実際に
流れるような経営ができるかどうか。
長い目でどのような点に注意を払いながら管理会社を見極め、お付き合い
をしていくかを、まとめていきます。
前回：管理会社との付き合い方。どう向き合っていくべきか【1】
3つの管理力
前回もチラッと書きましたが、僕が管理会社に求めている主な能力は
以下の3つです。
１）客付力
２）トラブル対応力
３）報連相実践度
僕の不動産投資に対するスタンスは、「安定した経営を」「できるだけ
自分の労力を割くことなく」「確実に進めていく」です。
それを実現するためには、この3つが最重要と考えています。
一つひとつ見ていきましょう。
１）客付力
これは言わずもがなですね。入居者が安定していなければ賃貸不動産の
経営が安定的に行えるはずがありません。
ある程度の空室リスクは事業計画を立てる時点で織り込んでいますから、
常に満室でなければ経営が回らないなんてことはないですし、最初から
最後まで100%満室のままなんて長期的には不可能。
経営をしていれば必ず空室は発生します。いくら長く入居をしてもらう
ために工夫を重ねても退去者がまったく出ないなんてありえません。
空室が発生したときに必要なのが客付力です。管理会社に対して満足感を
得るのも不満を感じるのも、これが一番大きいのではないでしょうか。
どのような考えで空室を埋めていくのか、空室を埋めるためにどのような
行動を取っているのか。そして予測される期間内に結果を出すことが可能
であるのか。
物件の入居状況と管理会社の行動をよく観察し、自分の資産をこのまま
預け続けることができるかどうかを常に検討しなければいけません。
２）トラブル対応力
不動産賃貸業だろうとなんだろうと、ビジネスであればつきものなのが
トラブル。何も問題が起こらない商売なんてありません。
所有しているのが戸建1棟、区分マンション1戸とごく小規模であれば、
問題が発生するなんて年に1度あるかないか程度ですが、規模が大きく
なればなるほど頻度は高くなります。
ましてや、中古物件ではより問題が発生しやすい。
不急の用件であればゆっくりと相談をして決めていけばいいのですが、
住居に関することですので早急に解決をしなければいけないトラブルは
いくらでもあります。
例えばエアコンの故障であるとか、水道管の破裂であるとか。
たとえ物件が自宅から歩いていける距離にあったとしても、別の仕事中
であったり旅先であったりして急遽駆けつけることができないことも
多いでしょう。
そもそも、自分自身で解決できる問題なのかどうかも判断できるかどうか。
管理会社はそのようなトラブルのプロですから、問題解決に大きな助けと
なります。質の良い管理会社さんなら、問題の報告とともに解決方法の
提案をして下さることでしょう。
逆に言うと、管理会社さんが問題の発見が遅かったり対応に不備がある
ことは私たちにとって大きな損害となる可能性があります。
いつどのようなトラブルが発生するかは運も関わってきますが、日常的な
細かな問題を管理会社がどのように解決へと導いてくれるかを、普段から
よく確認しておかなければいけません。
３）報連相実践度
管理会社は確かに不動産投資の要ではありますが、主役ではありません。
あくまでリーダーは私たち投資家であり、最終的な判断は私たちが下すべき
です。まともな管理会社であればむしろ何かしらの判断を下すのはオーナー
であると考え、必ず意見を伺ってくるはずです。
私たちはそれをしっかりと認識しておかなければいけません。
が、管理会社が報連相を実践できていなければ絵に描いた餅。報告や連絡が
遅かったり、相談せずに自己判断で動いてしまう管理会社も中にはいるのが
現実です。
意思決定スピードを速めるために最初から「いくらまでなら事後報告で可」
と取り決めをしておくことは一般的です。超緊急性のある要件に、こちらが
必ずしもすぐ連絡を取れるとは限りませんから。
ですが、その範疇を超えていても勝手に動いてしまう方もいるんです。
善意からくる行動かもしれませんが、容認すべきではありません。
他にも問題を認識しているにも関わらずまったく報告しないまま放置されて
いたなんてこともあるようですね。僕は今のところ経験していませんが。
毎月の報告が遅くなるなんてかわいいもの。ですが、本来であればそれすらも
決して見過ごしていいことではありません。
どこまで許容するかは、相手次第といったところでしょう。僕は今のところ
普段はとてもしっかりしてくれますから指摘せずにいますが、普段から連絡
が遅く問題になるならばそこも気持ちを伝えるべきかもしれません。
続きます。
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