いつも応援ありがとうございます。
事故物件のお話はよく聞きますが、都市伝説的な内容が多く明確
に認められた話題に留まってしまったりしていませんでしょうか。
僕も他聞に漏れず、何となく噂で聞いたことはあるけれども本当
にそれが正しいのかは分かりませんでした。
いけませんね、調べれば分かるであろう話を調べずに放置をして
しまうのは。まだまだ僕も不勉強です。
今回、楽待さんの方でなかなか良い記事が掲載されましたので、
久しぶりにご紹介をさせてもらおうかと思います。
事故物件の告知義務はいつ、どこまで？ 曖昧なルールについて国交省に直撃！
自殺などの心理的瑕疵について、いつまで告知義務があるのか、
どの範囲まで告知しなければいけないのかなど、賃貸マンション
に関わっていると度々話題になるのですが。
非常にコンパクトにまとめてくれた読みやすい記事ですので是非
一度読んでみて下さい。
判例なども簡単ではあるものの引っ張ってきてくれていますから、
今後も役に立つ知識です。
不明瞭な瑕疵はトラブルの火種
事故物件というと自殺だとか他殺だとかいわゆる人の死に関わる
心理的瑕疵ばかりが扱われますが、実のところそれだけではない
点にご注意下さい。
例えば災害に合っていたり事故が起こっていたりしないか。
東日本大震災時のような、誰もが日付まで明確に覚えている巨大
地震や津波の被害に最近あった物件であれば説明を受けるまでも
ないと思いますので問題にはならないでしょうが。
室内だけの火災だとか漏水事故など、所有者ですら数年もすれば
うっかり忘れてしまいそうな局所的な事故でも、場合によっては
告知義務が発生します。
事故物件とは、心理的瑕疵だけではなく物理的なものも含まれる
ので、誤解なきようお願いします。
問題になる可能性は低いと思いますが、それは心理的瑕疵だって
同じこと。
近隣の人から話を聞いたりなんだりで、義務付けられている説明
を受けていなかったと入居者さんが知ったらどう思うか。
また、過去の事故によって入居者さんの身に危険が及ぶ可能性も
無いとは言えません。告知を怠ったとなると、裁判となった際に
極めて不利になるでしょう。
もっとも、重要事項説明の義務があるのはオーナーではなく賃貸
の実務をした不動産事業者の方で。隠蔽に直接関わったりしない
限りはオーナーに非があるとはされないと思いますけれども。
私たちだって被害者側に回る可能性があります。購入した不動産
でかつて火災が起こっていたことを後から知ったら、どう感じる
でしょうか。
その線引きについては、前述のコラムがかなり参考になります。
どこまでを文句をつけるべきで、どこまでは我慢すべきなのか。
瑕疵について、相手方と争うケースは少なくありません。瑕疵の
解釈が見る人間によって異なるからです。
渡辺よしゆき氏の著作「新米大家VSおんぼろアパート”赤鬼荘”」
の中でも、瑕疵について売主と争った顛末が書かれています。
とても面白いので、まだお読みでない方は一度手にとってみては
いかがでしょうか。
お金を出して本を買いたくない方は、健美家のコラムでも内容を
知れますので以下からどうぞ。
健美家コラム『赤鬼荘は今日もトラブル発生中！』
被害者にも加害者にもならぬよう
不動産投資で事故物件を抱えてしまうのは、色々と面倒もあるし
損失も出てしまうものですからできるだけ避けたいところですが、
運次第としか言いようがない。
まともそうな入居者さんを選ぶようにしていてもある時精神疾患
を発病してしまわないとは限りません。
入居者さんが犯罪に巻き込まれる可能性もあります。いくら厳重
なセキュリティを敷こうと思っても抜け道を潜られてしまうのを
完璧に防ぐなんて不可能です。
火災のように保険がきくならまだマシな方で、加害者が賠償能力
に欠けたりすれば、泣き寝入りするしかない。
保険未加入の自動車に轢かれたようなものです。日々、後遺障害
に苦しむ方々と顔を合わせる機会がありますが、全く他人事では
ありません。
少なくとも自身が（悪意はなくとも）被告として裁判に参加する
ような事態にならないように、事故物件を抱えてしまった際には
よくよくケアを怠らぬよう気をつけましょう。
保険が降りるような事故などの場合、しっかりと請求をして安全
に関わる部分は完璧に直すとか。
管理会社さんとは事故の件のやり取りはメールを基本として文書
をしっかり残し、漏れのないようにするとか。
やれる事は意外とたくさんあるはずです。
一度誰かを入居させて告知義務を外すとか、そういった小手先の
テクニックで誤魔化そうとすると、きっと痛い目に合います。
いざ裁判になった際には心証が悪くなるばかりで、損失が拡大を
してしまいかねません。
あくまで誠実に対応すべきであるというのが僕のスタンスです。
ただし、主張すべきところは主張するのもとても大事。無茶苦茶
なクレームに負けるのもまた誠実ではありません。
戦うためには、正確な知識が必要です。噂で満足するのではなく、
出所の確かな情報を手元に集めておきましょう。
もちろんこれは、僕の自戒でもあります。
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ペンは剣よりも強しですね。僕も同感です。