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一部報道や雑誌記事、それについてのコメントなどを読んでいると、今後
日本の不動産は暴落する、といった意見がちらほらと見られます。
果たして本当に国内不動産は暴落するのでしょうか。
彼らの根拠は、日本の不動産価格は上昇しすぎている、この先の国内人口
が減少して需要が激減するのは明白であり、投資資金の注入によって上昇
しただけのバブルなのだから下がるに決まっている、というものが主流。
確かに、一理あります。
収益不動産の利回りはかなり下がってきています。これは今までの収益性
よりも過大に評価された価格で売買されている証拠。収益不動産は運用益
を求めて購入するものですので、割高であるのはその通り。
数年前は遥かに高い利回りで購入できたのですから、割高感を感じるのも
当然です。
少子化及び人口減少が日本の大きな課題であるのも間違いない事実。僕も
政府の少子化政策の不備を含めた人口減少問題に対する対応には、とても
強い不満を感じます。
地方を活性化させたいならば、子供の存在は必要不可欠。加えて、子供が
増えるには時間が掛かりますので、早め早めの対策を打たなければ後手に
回る一方。
素人レベルでその程度の予測が立つというのに、凡人には思いもつかない
ような高度な考えでもあるのか、何もプランが見えてこないし見せない。
そんな状況ですので、将来的な不安があるのが当たり前。悲観的な見方を
してしまうのもやむなしと思います。
が、投資家目線でそれが本当に正しいかどうかは別の話。難しい判断には
なりますが、僕は決してそう単純に考えてはいけないと思っています。
上がり過ぎ、下がり過ぎ？
まず、「上がり過ぎだから下がる」との考え方は完全に捨て去るべきです。
逆もまた然り。
現時点の判断では不動産価格が割高に感じられるのは確かですが、来年、
再来年となると判断の基準となる環境そのものが変わってきます。
あくまで例え話ですが、経済政策の甲斐あって景気が回復をしたとすると、
家賃相場は上昇をしていきます。
家賃単価が伸びれば、利回りは改善し、購入時の価格が適正であった、と
なるでしょう。
投資の場合、期待が価格を上昇させるのを忘れてはなりません。
上がり過ぎだから下がるだろうとの考えは、いわゆる「逆張り」を狙った
ものになります。
相場において利益を最大化させるには、底値で買って天井で売るのがよい
のは確かであり、夢のある話ではありますが。
上がり過ぎだから下がる、は相場がレンジ相場の範疇にあるのが前提で。
トレンド相場において逆張りをして「踏み上げ」られるなんて話は、金融
の世界ではしょっちゅう聞きます。
トレンド相場には、上がり過ぎなんて言葉は存在しません。
そもそも、不動産の相場には上がり過ぎ、下がり過ぎの基準となるレンジ
はどこにもなく。
基本的には不動産価格はトレンドでしか動かないと思っておいた方がよい
と僕は感じています。
過去の価格を参照し、これ以上は下がらなさそう、とか、これ以上の上昇
は不透明、とは感じますが。
ここ最近の値上がり幅が大きいから、利回りが下がり過ぎだからといった
感覚的な「上がり過ぎ・下がり過ぎ」で判断をするのは、つまづく原因と
なりますので、お勧めできません。
全体的傾向と局所的傾向
また、全体の傾向で見過ぎたり、局所的に見過ぎたりすると、判断を誤る
可能性があります。
確かに人口減少の煽りを受け賃貸需要が急減し、不動産価格が大きく下落
する例もこの先たくさん起こると思われます。
現時点で不動産価格が上昇し過ぎている地域や物件もあるのは確かです。
ですが逆に、割安な地域、成長が望める地域、全く影響を受けない地域、
というのも存在する。
株式でいえば、日経平均株価が大幅に下落をしていても、絶好調に株価を
伸ばしている個別株があったりする。
それはそうです。全ての株が均一に評価されていたり、均等に売買されて
いるわけではないのですから。
全体の傾向、またごく一部の局所的な情報に惑わされて、悲観的な見方を
植えつけられてしまうと、せっかく投資をして稼ぐチャンスを自ら捨てる
ことになりかねません。
全体の傾向を観察するのは大切です。局所的な事例を知っておくのも重要
です。ですが、そこから受ける印象だけで投資判断を決定してしまうのは
極めてもったいない。
入りどころを見失って投資をできずに終わるか、逆張りをしてしまったが
故に踏みあげられておしまいのどちらかとなるのが目に見えます。
国内不動産の今後の見込みは
一歩踏み込んで、ファンダメンタルズはどうか、政府の政策はどうか、を
考えに組み込んでみると、より投資家らしい答えを出しやすくなります。
値ごろ感で方向性を決定するなんて素人そのもの。丁半博打で丁が続いた
から次こそは半だ、など、目の前の1/2から目を逸らしているに過ぎない。
私たちは不動産投資家であり、プロ、ないしはプロを目指している者です。
プロにはプロらしい立ち回り方がある。
結果として間違ったとしても、論理があって間違えたなら反省ができます。
そして次こそ正しい答えを導き出せば良い。
僕はまだまだ国内不動産には先があると感じていますが、どうでしょうか？
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