いつも応援ありがとうございます。
プレミアム商品券が我が家にもやってきました。
僕はあまり興味が無かったので購入せずにいいかな、と思っていたのですが、
妻が強い興味を持ちまして、抽選だったのもあり妻が申し込み、当選に至った
のがつい先日です。
半年もあれば10万円なんて普通に使いますからプラスであるのは間違いないの
ですが、無駄遣いをしてしまいやすい商品券で2万円程度のプラスを得るのに、
手間と10万円の現金先払いを天秤に掛けると微妙かな、と。
もし独身だったら完全に無視していましたね。
まあ、この場合はたかだか10万円ですので縛られる資金としてはそう大した額
ではありません。が、不動産投資に限らずビジネスにおいて自由資金は極めて
重要な存在ですので軽視してはいけません。
どんなビジネスであっても、急に現金が必要になるタイミングはあるものです。
プレミアム商品券でもニュースになっていましたね。商品券の換金に1ヶ月必要
となるが為に商品券での買い物客ばかりとなると現金が枯渇して運転資金不足
に陥ってしまう可能性がある、と。
十分な現金が無く、毎月得た稼ぎでローン返済を行なっている場合、返済資金
が足りずに「デフォルト」してしまうかもしれません。従業員へ賃金を払えず、
給与遅配企業であると思われてしまうかもしれない。
関係各所が理解してくれればいいですが、金融機関の目が厳しくなるのはまず
間違いない。
多少の余裕があろうとも不用意に手元の現金を減らしすぎないように、常日頃
から注意しなければいけません。
まとまったお金が必要な時
不動産投資でもまとまったお金が出ていく機会は山ほどあります。
一つは税金関連。
物件取得後の不動産取得税は一度きりですが固定資産税は毎年やってきます。
不動産所得を得るようになったがために住民税は特別徴収ができなくなります
ので、ある程度まとめて支払わなくてはいけません。
源泉徴収だけでは所得税が払いきれず、年末調整で年末の給与手取りが増える
どころか確定申告で追加納税しなくてはなりません。そしてその分、予定納税
もやってきます。
このうち分割納税が最初から可能なのは固定資産税と住民税のみ（予定納税は
納税者が調節できないので除外）。
その二つも忘れると非常に厄介な事態になるためまとめて納税したくなります
けれども、よほど余裕がない限りは分割で納めるのをお勧めします。
税金を先払いしても自由資金を失うだけで、良い事は何もありません。
もう一つは修繕関連。
入退去に伴うコストを支払えないとなると末期状態ですので置いておいて。
気をつけるべきは付帯設備や共用部の老朽化。私たちは利回りを求めて中古の
不動産を購入していますが、それは老朽化による負のコストを受け入れている
からに過ぎません。
僕もこれまで、老朽化によるトラブルは幾度となく起こり、その度に多大なる
修繕費を支払ってきました。
毎回、数十万円から百万円程度は掛かっています。修繕費用が掛かった分だけ
納税額も抑えられますので実質の負担はある程度軽減されますが、まとまった
お金が急に必要になるのは変わらず。
自由に動かせる現金を十分確保していなかったら、今頃建物はボロボロになり、
退去が多発し、経営が立ち行かなくなっていたかもしれません。
手持ち資金は十分以上に維持を
ですので、相当な余裕ができたとしても、すぐに支払う必要がないものは資金
を確保しつつも期限までは支払いを保留し、現金が手薄にならないように留意
しておいて下さい。
支払期限を忘れるのが怖いというなら、忘れずに済むような工夫をすべきです。
学校や仕事に遅刻しないように気をつける程度の努力ですので、できない方は
ほとんどいらっしゃらないと思います。
現実、僕は今年2棟分の固定資産税をまとめて納めましたが、少しだけ後悔を
しています。不動産投資や事業とは全く関係ないところで大きな立替えが発生
してしまい、予定より手元資金が極端に減ってしまいました。
もっとも、以前のメルマガをお読み下さった方はご存知のように、わざと自由
に使えるお金を減らしてもいるのですが。
ちょっと予定外が重なり過ぎて想定を超えてしまっていて。困ったものです。
分割にしておけば、このような事態にはなりませんでした。固定資産税の分割
は10カ月程度かけての4分割。全納するのと比較して、手元のキャッシュには
ずいぶん余裕ができます。
全ては僕の想定の甘さが招いた事態ですので致し方ありませんが、これを反省
し、自由資金の貯蓄額を上積みしていこうと思います。
資産管理で重要なこと8つ
資産の管理運営上、最低限常に把握しておかなければいけないのは以下の8つ、
と僕は結論付けています。
1）総資産
2）融資残高
3）総金融資産
4）流動資産（換金しやすい資産）
5）手持ちキャッシュ
6）毎月総収入（給与含む）
7）毎月営業利益
8）毎月融資返済額
毎月の収支と資産が把握できていれば、不安のない経営が続けられます。が、
収入や資産に余裕があると、うっかりすると忘れしてしまいがちなのが今回の
焦点である手持ちキャッシュ。
余裕があると思って投資や浪費に注ぎ込み過ぎ、想定外の支出に狼狽える羽目
にならないよう、ご注意下さい。
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