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黒田日銀総裁が、再び金融緩和について触れてきました。賃金の上昇を
待つようなことはしない、適切なインフレを起こせば賃金は後から必ず
追いついてくる、との強気の発言に、一部反発もあるようです。
現在、長期間続くデフレからの脱却という歴史上あまり類を見ない挑戦
を続けていますので、何が正しいかは何とも言えません。
庶民の目線からは信じ難い、また苦痛を伴う理屈もあり、厳しい意見が
出るのもさもありなん、というところ。
とはいっても、私たちがそれに直接干渉するのは叶わない話ですので。
私たちは、彼らの実行する政策により何が起こりうるかを明確に認識し、
どうすれば損をせずに済むか、恩恵を受けられるかを模索、実行をする
ほかありません。
黒田日銀総裁の発言内容を踏まえると、米利上げが実行され先々が折り
込まれて市場が落ち着いた頃、具体的には今から半年〜1年後を目処に、
3度目の金融緩和が実行されてもおかしくない。
金融緩和が実行されないとしたら日本経済の地合いが良くなっている事
を意味しますので、いずれにしろ投資をするには絶好のタイミング、と
考えられなくもありません。
逆に、今を逃すと当面身動きがしにくくなる可能性も否定できず。いえ、
ここで本気になれなければ好景気になっても成功する投資などできない、
との気持ちを抱いて頂いて。
チャンスを逃さない為の準備に融資についての基本的な考え方を今一度
復習をしておきます。
属性は一つの材料に過ぎず
まず、サラリーマンが融資を受ける際に武器になるのが「属性」です。
住宅ローンを組む際に勤め先やら年収やらを厳しく調査されますけれど、
一部の金融機関では投資用不動産にも属性を利用してきます。
利用というのは要するに「融資の正当性」を裏付けるための材料として
使うという意味。
金融庁により厳しく監視されている金融機関ですので。融資をするにも
正当性が担保されなければいけません。
しかし担保評価は金融機関毎に基準を厳しく、掛け目つきで決められて
おり、数字だけで融資を出そうとするとほとんどの場合は厳しい内容に
なってしまう。
それこそ、融資を受ける必要のないところしかお金を借りられなくなる。
それでは金融機関としての使命を果たせなくなり、それはそれで金融庁
に睨まれてしまいます。
そこでサラリーマンの与信枠を融資の理由付けに利用しようと、投資用
不動産への融資で属性を見る金融機関が出てきた、と。
細かい歴史は知りませんが、現状はそうなっているように思います。
属性が良ければ融資を受けるには有利で、融資の限度額も高く見込める
のは間違いなく、不動産投資を有利に進める武器として使える訳です。
ここで注意したいのは、属性はあくまで材料の一つであり、それだけで
引き出せる金額には限度がある、という点。
また金融機関ごとに融資の基準は異なり、多くの場合は不動産賃貸経営
が健全性の基準内かどうかを見てきます。そこには経営者としての実績
も入ってきますので。
不動産経営実績がゼロの場合は、属性以前の段階でお断りされてしまう
なんて珍しい話ではありません。
一部の金融機関で属性による経営の補填を期待しての活況な融資が実行
されていますので勘違いしやすいのですが、特にフルローンを期待する
場合は高属性であってもそれだけで選び放題、とはいきません。
自己資金が少ないと、属性が高かろうと融資を受けるには不自由を我慢
せざるを得ないのが現実です。
利用できるものがあるか確認を
都市部の投資よりも高い利回りを見込め十分なキャッシュフローが期待
でき、積算評価も見込める地方RCマンションですが、先々の融資計画を
十分見越して投資地方を選択する必要があります。
地方都市の市内レベルの地域ならばあまり心配はありませんが、本当の
意味で地方物件となると金融機関も手が伸びにくく。
それを、縁も所縁もない人間が購入してしまうと、借り換え先に困って
身動きが取れないなんて自体もありえます。
特に、SMBCやりそなといった収益不動産への融資に力を入れている都銀
の支店の有無、有力な地銀支店の有無は、縁遠い地方物件を購入する際
には事前に調べておく事をお勧めします。
あとは、融資において最も強力な力となるのは金融機関有力者の存在、
です。
親世代からの付き合いがある人や直接の知人がいないか、確認をしては
どうでしょうか。
親しい人がいるから基準が甘くなるなんて話はありません。ありません
けれども、その基準をどうにかして超えるようにならないか努力をして
もらえるかどうかの差が大きい。
こればっかりは繋がりが無い場合は無いものねだりしても仕方がなく、
正面突破するために準備を進める以外にありませんが。
もしも勝手口に案内してくれるような人がいれば、極めて強力な味方に
なってくれます。
親や親族に長く自営をされているような人、金融機関に勤めている親友
などがいるようであれば、利用できる伝は利用するべきと思います。
遠慮など無用。自分自身も、その方の為になるよう努力すればいいだけ
の話ですから。
追加金融緩和が実施されてもされなくても、このまま順調にインフレが
進むのであっても、いずれにしろ不動産価格は更なる高騰が予測されて
おり。
そうなると、いかに有利な条件で高額な融資を引き出すかが不動産投資
の要となります。
優良な物件が目の前に現れた際に、広い逃すことの無いよう、今のうち
から融資に対する理解を深め、準備を整えておいて下さい。
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