いつも応援ありがとうございます。
長期の住宅ローンを組んだ方の中で、住宅ローン破産をする人が増えている、
なんて話題がまた出てきました。
この手の話題はたびたび出ていますし、毎度の如くパターンは同じです。
病気や怪我、リストラなどで収入が減ってしまった、もしくは不動産価格の
下落により任意売却をしても残債が残ってしまった、と。
事の問題点は、融資の性質が理解できていない点と、将来を楽観視し過ぎて
いる点にあります。
特に重要なのは、住宅ローンがどのような性質のものであるか。それを予防
するにはどうすればいいのか。
融資について理解を深めるのは、不動産投資初心者が将来破綻しないために
極めて重要なことです。
これまでも何度も取り扱ってきましたが、また別の視点から取り上げます。
不動産投資をこれから始める方のために、復習記事です。
表向きの姿勢と裏の計画
住宅ローンがどのような性質の融資であるかというと、ポイントは「返済の
原資が給与収入である」ということと「住宅そのものは何も生み出さない」
ということ、です。
住宅ローンを組んで自宅を購入するというのは、借金をして負債を購入する
ようなものであることをはっきりと自覚すべきでしょう。
同じ事をよく言われる代表は自動車です。自動車は維持するだけで保険料、
車検費用、ガソリン代、駐車場代、そして税金が掛かります。
住宅だって同じで、修繕費用、各種備品代、固定資産税が必要です。
両者に共通することは、所有することでお金が増えるものではない点。仕事
に必須なのであればともかく、そうでない場合は「快適性」のために所有を
するものです。
二つ異なるのは、住宅を所有することで家賃の支払いはなくなること、及び
資産価値の減価が自動車より住宅の方が緩やかであること。
そういった意味で、自動車よりはマシな「負の資産」です。
負の資産はお金を生み出すことができませんので、ローンの返済原資は他所
から引っ張ってくる必要があります。
返済原資は給与収入です。つまり、「お金を稼げる立場である」ことを担保
としてローンを組んでいることになる。
問題は「お金を稼げる立場である」前提が崩れる可能性があること。それが
病気であり、怪我であり、失業です。
問題の解決方法は唯一つ。「お金を稼げる立場でなくなる」前にローン完済
を終えてしまうこと。
このことから住宅ローンを組む上で大切になるのは、組んだ予定より早期に
返済できるような計画を内々に練っておくこととなります。
定年を超えてまで残債が残っているような方は論外。無計画すぎます。定年
を迎えて年金生活になれば返済に困る可能性があることなど、誰にでも想像
がつくことではないでしょうか。
定年を超えて融資期間を取ることが悪いとは思いませんが、繰り上げ返済を
行って現役のうちに完済してしまうのが住宅ローンの常識です。
住宅ローンが「負の資産の購入資金」の性質を持つことを認識し、裏の返済
計画をしっかりと立てておけば、歳を重ねてから住宅ローン破産するリスク
は極めて低くなります。
不動産投資で受けた融資で大切なこと
不動産投資で受ける融資はこれと大きく性質が異なります。
収益不動産は自宅と異なり「正の資産」です。融資の返済原資は基本的には
得られた家賃収入、資産から生み出された新たなお金になります。
これは住宅ローンなど負の資産に対する融資と大きく異なる点です。
返済原資は資産が生み出してくれますから、頑張って早く返そうとし過ぎる
必要はありません。むしろ、早く返済を終えることよりも安定的・持続的に
経営を行うことが重要です。
何しろ、経営が破綻しなければ返済に困ることはありませんから。
注意点は「事業計画と返済計画に無理がないか」「金融機関が望んでいる事
がはっきりと理解できているか」です。
融資は金融機関によってスタンスが変わってくるところで、完全に事業的な
融資を行うところから、他からの収入（大概はサラリーマンとしての給与）
を担保として融資を行うところまで様々です。
もし他からの収入も計算に入れての融資であると、不動産評価が緩くなって
いることがある。
そうなると、そこでサラリーが得られない状況になってしまうと住宅ローン
の例ほど悪くはないものの、金融機関にとっては予定外の状況でありその後
の貸し出しに悪影響が出る可能性が高い。
債務超過となりやすく、その後の借り換えなどにも影響が出るでしょう。
そのような状態にある場合、目的とすることは一つ。
早いところ融資を完済するか、事業性融資（プロパーローン）へとなるべく
早期に移行すること。
短期間で完済できるならそもそも借りませんので、現実的なのは後者です。
そのためにやるべきこと。これまで書いてきた通りですね。できる限り現金
を集め、安定した経営を行う。これに尽きます。
事業性融資を受けることができたのならば、少なくとも金融のプロの目から
判断して客観的に安定した事業を行えていると評価していいでしょう。
そこまでいけば、あとは自分を信じて事業を拡大していくだけです。
融資に対する大枠のイメージを固めて下さい
住宅ローンにしろアパートローンにしろ融資についてはっきりとイメージが
できていない方向けに、基本的な考え方をざっと流した形で書いてみました。
いかがでしょうか？
まず目指すべきは事業性融資を受けること。これは間違いのないところです。
意外とハードルは高いのですがそうでなくては思い描いているような不動産
投資にはなりません。
不動産投資における融資について、イメージが固まったなら幸いです。
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