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奇しくも不動産投資以外のところで建物の修繕工事に関わる事となり、
細かいところは口を出したりする予定はありませんが予算などに関し
確認をして計画をチェックしていく役割を担っています。
ただ、僕は不動産投資家とはいえ建築などの知識は非常に薄く、適切
な工事が計画されているか、施工されているかは資料を見たところで
全く分かりません。
今までやってきた通り、信頼できる人にしっかりと任せられるか、を
重視し、また予算が過剰であったり過小であったりしないか、資金の
調達をどうするか、という点で協力をしていこうと思っています。
修繕対象は実家の診療所で、建設されてから既に築30年以上。大規模
修繕などはこれまでに行っていないはずで果たして内部はどうなって
いるかはあまり想像したくありません。ちなみにRC造です。
設計的にはお金を掛けてしっかりと建設されているものであり、大事
に使えばまだまだ保つ建物のはずですが、長年のメンテナンス不足が
どこまで響くかは未知数。
基本的には、恐らくどこかで建て直しが必須になるだろうとは考えて
いるのですが、そんな資金や土地は今のところありませんで。
今からであっても、少しでも長持ちさせるべく、修繕工事へ望む事と
なりました。
最大のきっかけは屋上防水ですね。とうの昔に限界を迎えていた防水
加工が大きな破綻を迎え、ついに必要性に駆られて。まずはそこから
直していかなければ、と行動に至りました。
まあでも、新築を建てたとして、メンテナンスをどうすべきかなんて
素人はなかなか意識しきれませんし、忙しい中で十数年の月が流れる
間に埋もれてしまうのも致し方ない。
不動産投資に関わった身としては建物の修繕についてもっと計画性を
持つべきだったとは感じてしまいますが、止むを得なかったのだろう
とも思います。
しかも今更それをぐちぐち言っても何にもなりませんし。
せっかくの機会ですので学ばせて頂こうかなと思っております。これ
がうまくいけば、ボロRCマンションの再生案件に手を付けられるよう
になるかもしれませんね。
建物がダメになっても今度は新築の建設計画に関われますから、二度
美味しいとポジティブに考えていきましょう。
いつも通りの「お任せ」で
人選は、もはや一本でした。
新築当時に設計をお願いした建築士の先生です。ただし、建物が古く
なった分だけ建築士先生もお歳を取られており、今もどこまで仕事を
されているかは分かりませんでしたので、連絡を取るところから。
案の定、以前のような仕事はもうされておらず。ですが他のより経験
を必要とする仕事に携わられているようで、仕事自体は現在も現役で
やられている様子でした。
ということで、信頼できる建設業者を紹介していただくことになり。
いわゆるゼネコンをご紹介頂き、建築士先生にも介入をして貰いつつ
計画をしているのが今の段階です。
当該ゼネコンは歴史の古いところで、建築士先生のお話では仕事内容
はとても素晴らしいとの事でしたので、もうそちらへとお願いをする
方向で固まっています。
何やら最近、診療所を建て直すとか何とかいう根も葉もない噂をどこ
からか聞いて、「うちにも一枚かませてくれ」などとセールスをして
きた業者がいたようですが。
どこの馬の骨かも分からない、足を使ってセールスしなければならぬ
ような暇のある業者と比べればずっと信頼する価値がありそうです。
既に見積もりも出ていまして、内容の適切さや価格の細かな交渉など
は建築士先生の判断にお任せするとして。
金額的には想像よりも随分安く済みそうで、それでも手持ち資金から
すると少々大変な金額ではあるものの、僕の手つかずのキャッシュを
一部引っぱり出せば無難に終わらせられそうな雰囲気です。
診療所経営が順調に推移した想定における年間キャッシュフローから
すると全く大した金額ではありませんので、ポンと一括払いで気持ち
良く終わりたいと思います。
どうせ、施工するかしないかについては選択の余地がないのですから。
修繕積み立ての重要性
これまでの最大の問題点は、色々な私的なトラブルもあった為、また
僕の不出来もあって子供の教育費に多大な費用が掛かってしまった為、
修繕費用の積み立てが全くできなかった事にあります。
歳を取ってからでは融資が長く設定できず、キャッシュフローが返済
に吸われてしまってお金が上手く回りませんでした。
やはり不動産、特にRC造などの頑丈で体躯の大きい建物を所有したら
確実に修繕費用の積み立てを行わなければいけません。
もし修繕を怠れば老朽化以上に建物の根幹が破壊され、価値は大きく
損なわれてしまいます。最悪、解体費用分のマイナスです。
不動産投資をスタートした時から散々言われたことですが、現実問題
として直面し、その重要性をより強く理解しました。
僕はキャッシュフローの全てを将来の修繕費用として残していくよう
貯蓄に励んでいますが、完全に正しいと確信を得ています。
残念ながら今回、そこを少し流用しなければならなさそうですけれど、
そこも見越して不動産投資を始めたのですからまだまだ想定の範囲内。
またこれから貯めていけばいいでしょう。
せっかく職場である診療所をきれいにするのですから、今後より一層
地域医療に貢献すべく頑張ろうと思います。
そして今度こそ、今後の修繕費用、及び先々に予想される建て直し等
の自己資金を貯蓄してけるようにしなければいけませんね。
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