医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

来月、久々に物件の話を聞くために仲介業者さんを
訪れる予定となりました。

物件の話自体を聞くのは半年振りですね。
といっても、自分のためではないのですが。

不動産投資について話を聞いてみたいという友人の
同伴を僕がさせてもらうことになりました。

 

相手の仲介業者さんも僕はよく知っている方ですから、
言ってみれば仲人のようなものでしょうか。

自分が購入する目的であれば自分の思う通りの物件を
最後は直感に任せて決めてしまえばいいので気楽ですが、
他人に勧めるとなると緊張します。

ましてや、親しい仲の友人です。

収益面でも資産面でも、可能な限り低リスクの優良物件を
選択しなければなりません。

 

仲介業者さんには手間を掛けさせてしまい、最終的には
「やっぱり買わない」なんて可能性もありますから、
それはそれで申し訳ありません。

友人の人生が掛かっているとなれば、慎重にならざるを
得ないという事情を何とか分かって頂くしかないところ。

最終的には、どちらのためにも「最高の1件」の購入まで
至ってくれればいいのですが。

 

さて、どうなるか。
訪問は来月なので、それまでにどんな物件が最高か、を
具体的に決めておこうと思います。

理想と現実のギャップを探る

友人は僕と同世代のサラリーマンです。

年収は平均よりも高いと思われます。属性的には良い方でしょう。
住宅ローンを抱えてはいますが、1億円を超えるくらいまでは
融資を受けられるだろうと思います。

ということで、予算は1億円強。

 

また、これまで聴き取り調査の結果、本人の希望は以下。

1)手間は掛からない方が良い
2)お金の負担が私生活に影響して欲しくない
3)初期の資金的リスクを低くしたい
4)比較的訪れやすいところが良い
5)ファミリータイプ
6)購入は焦っていない

ざっとこんなところでしょうか。

【連絡事項】
もし相違点があったら、これを読み次第連絡するように。(笑)

 

正直言って僕が通ってきた道とだいたい同じですから、
話は早いですね。

上記の希望の中で唯一問題があるとすると、2番。
私生活の預貯金を投資に消費したくない、という部分。

これだけはいただけません。

 

これを言葉通りに捉えると、言い換えるならばこうなります。

オーバーローンを受け、得られるキャッシュフローで税金も
修繕費も将来のための積立も賄いつつ、更にプラスの収入を
得たい。ノーリスクで。

 

できないことはないんでしょうが、不動産価格の上昇が
都市部を中心に進む中、この要件を満たす高利回りで
資産価値の高い収益不動産を見つけるのは極めて難しい。

いつまで経ってもスタートできないパターンの一つです。

 

最初の1,2年をどう過ごすかがポイント

そういった物件が見つからないとなると、収益性を
維持するためには自己資金を入れるしかない。

家賃収入には限界がある以上、経費を削減することでしか
収益性を上げることはできませんから。

となると手っ取り早いのは資金調達コストを低下させること。
自己資金を入れることで収益性を改善させるのが王道です。

 

また、加えて後から自己資金を注入することは
経営の健全性を維持することに繋がります。

税金の支払いや修繕費などを自己資金から出すことで
得られたキャッシュフローを温存しておくことができます。

事業用資金を別の口座に置いて、十分余裕があることを
金融機関に見せつけることができれば、金利交渉なり
借り換えなりで何かと有利となるでしょう。

将来的に資金調達コストを下げるための準備です。

 

手元にすぐに必要にはならないお金を普通預金へと
寝かせておくくらいなら、投資資金として出資を
してしまった方がいいと僕は考えています。

もちろん、私生活に影響の無い範囲で。

 

当初1,2年はお金の運用にかなり気を使うことに
なりますが、それを超えて十分なキャッシュを
蓄えることができれば一気に楽になる。

安定経営が認められれば次の1棟の融資を受けやすく
なりますし、拡大したくなければ余裕ができた範囲で
繰り上げ返済をしてより磐石な経営状態としてもいい。

最初、ほんの1,2年我慢するだけで、状況は大きく変わります。
そのために必要なのが、自己資金の投入です。

 

このあたりについて若干まだ甘く見ている部分があったので、
口頭でも伝えましたが再度記事に書かせてもらいました。

その他の部分については、僕よりも厳し目に計算を
しているので、最終的な妥協点を見つけられれば
十分以上の不動産に出会えると思います。

 

自分のこと以上に緊張します

もっとも、良い物件が本当に見つかるかどうかが
そもそも論としてありますが、それについては
現場で話を聞いてみなければ分かりません。

答えは来月まで待ち、です。

 

加えて、もう少し狙いたい不動産の詳細を絞ろうと
考えています。ある程度具体性を持って頭に浮かんで
いますが、記事にするのはもう少しまとまってからで。

いつものことですが、不動産投資を人に勧めるのは
自分のこと以上に緊張しますし、慎重になります。

正解かどうか判明するのが、数年以上経過してから
というのがまた嫌なものですね。（笑）

 

僕も、友人も、仲介業者さんも、3人が幸せになるような
収益不動産に出会えることを期待しておきましょう。

 

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