医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

時々、東京などの大都市でないと不動産投資なんてできない、と
意見を言われる方を見ます。

極端な意見だと東京23区でも広すぎる、23区内でも主要の15区
でなければ、その駅近くでなければ買う価値など無い、といった
とんでもないコメントをインターネット上で聞きますが。

そのような主張は不動産投資を一切検討もしたことのない素人の
戯言であるのを明確に意識しておいた方が良いです。

 

多くの成功した不動産投資家に尋ねてみれば結果は明らかです。
サラリーマン不動産投資家のスタートとして、東京都心の物件を
購入することが重要であるかどうかを。

ほとんどの方は、そうではないと回答するでしょう。

正直言って、東京都心の立地の良い物件を購入して、不動産投資
として成功するイメージが全く湧きません。

 

既に大金を持っている方にとっては、東京都心好立地の物件情報
は喉から手が出るほど欲しいと感じるお話でしょう。

僕も一度だけ、そんなお話を聞いた経験があります。その価格、
40億円。

一般サラリーマンが手を出していい金額でしょうか？

 

年収4000万円であったとしても、40億円の買い物はできません。
年収に対して100倍のレバレッジを効かせられる金融機関がいたら
教えて欲しいですね。

自己資金として最低4億円、できれば10億円程度の手付金をポンと
支払えるのならば購入を検討してもいいと思いますが、それだけの
金額を支払える金融資産がある人ならもっと無難な投資先もある。

結局そこまでいくと金持ちの道楽でしかなく。お金持ちになりたい、
投資で成功したいといった願望を持つ程度の人間が手を出してよい
世界ではありません。

 

東京都心の良立地物件というのはそういったレベルの話で、世界で
最大のGDPを誇る都市を舐めてはいけません。

それだけ世界中の資産家が目をつけている都市ですから、東京だけ
に投資先を絞るのがどれだけ愚かであるかは想像に容易いでしょう。

真の資産家に、一介のサラリーマンが同じ土俵に立って勝てるかと
いうのは、まさにゾウとアリの戦いでしかありませんから。

キャッシュフローが出る事は大前提

不動産投資では他の投資と違って他の投資家を「ライバル」の立場
として見ざるを得ません。

購入時が一番典型的です。ライバルが自分より高値で手を挙げれば、
やすやすと決定は覆されるでしょう。売主としてはより高く購入を
してくれる意思を示すなら、そちらを優先をして当然です。

無事収益不動産を購入したとしても、賃貸需要には限りがあります。
その制限内で客の取り合いを私たちはしなければいけません。

賃貸住宅を運用している人全員が敵です。仲良くしている余裕など
どこにもありません。直接敵対行動はしないにしろ相手を出し抜く
事に重点をおくのは当たり前すぎるところ。

 

賃貸住宅のオーナーにも、様々な人がいます。最近増えた私たちの
ようなサラリーマン投資家は、多額の融資を背負っており、経営に
必死なもののあまり無理した経営には走れません。

昔ながらの地主系のオーナーも、事情は様々です。負債などとうに
支払い終えて悠々自適な生活をしつつ放漫経営をされている方から、
相続税の支払いに追われて借金を重ねている方まで。

皆がそれぞれ事情を抱え、自分なりの経営をしています。

 

私たちは多くが融資を抱え、決して油断のできない経営をしていて。

そう簡単には家賃を下げられませんし、けれども少数の空室も簡単
に容認できる立場にもありません。

サラリーマン投資家は不利な立ち位置に立っているのをしっかりと
認識しておくべきです。東京都心の物件に執着をする余裕など無い
ことを。

 

私たちが重視するべきはまずキャッシュフロー。キャッシュフロー
が出ない収益不動産など、サラリーマン投資家にとっては買う価値
などありません。

キャッシュフローが全てであるとの意見ではない点は勘違いをして
欲しくはありませんが、キャッシュフローの出ない物件には意味が
無いとの考えであるのは間違いなく。

そういった意味で、サラリーマン不動産投資家が東京都心の物件に
執着しているとしたら、成功の目は無いなと感じてしまうのは何も
不思議ではないと理解して頂けるかと思います。

 

経験者は語る、非経験者は騙る

ある意味で、都心の物件を購入できる方は羨ましいです。東京都心
の収益不動産を健全な状況で買えるのは真の資産家の証明ですから。

僕如きでは、とてもではありませんが手が出ません。とても欲しい
とは思いますが、自分の資産では東京都心の駅前良立地物件を収支
の回る条件で購入などできる気がしません。

まだまだ、他でキャッシュを作る時期が続きそうです。

 

地方不動産を購入するのもその一環。キャッシュフローを拡大して
年間貯蓄金額を増やしていくのが、真の投資家への道です。

貯まったお金を収益不動産に投じるかどうかまでは現段階で断言を
できはしませんが、都心物件への投資を選択肢に入れられるほどの
資産を作る事が一つの目標であるのは確かです。

それほどに、東京都心の収益不動産はハードルが高い。

 

過疎地域へ投資しなさいとまでは言いませんが、キャッシュフロー
が出る地域へと限定して投資をするのは絶対条件と言えます。

資産のないサラリーマンである以上、ある程度の不自由は受け入れ
ざるを得ないでしょう。

投資経験の無い素人の意見に惑わされるのは、自分の投資家として
の可能性を失わせる可能性がありますのでご注意下さい。

 

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