収益不動産が欲しい人のための原則論【1】

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不動産投資で一番難しいと誰もが口を揃えるのは、
物件を探すことであることに異論はないでしょう。

 

優良な物件であればリフォームや管理に特別なテクニックを
使わずとも普通にやっているだけで十分です。

想定通りの利回りを得られ、出口に困ることもありません。

 

逆に全くダメな物件を購入してしまったら、何をどう工夫しても
どうにもならないことだってあります。

利回り4%のRCマンションの経営が成り立たないのは、
誰の目にも明らかで。サラリーマンが資産を作る目的に
買うべきものでないのは容易に理解できますよね。

 

優良物件を手に入れることができれば不動産投資で成功を
するなんて実に簡単なことなんです。

ですが、これが非常に難しい。出入り口が最も高く険しい
山となっており、初心者の侵入を拒みます。

今回は、物件探しについて書いてみようと思います。

 

買える不動産が無くなる?

まず、初心者が陥りがちな勘違いについて。

不動産投資家のブログを見ていると、次々と素敵な物件を見つけ、
購入されている方がとても多くいるように思いませんか?

皆、ベテランはどんどんと所有物件を増やしているのに
自分はまだ1戸も取得できず、このままでは自分が優良物件を
見つける前に食い尽くされてしまうのではないか。

そんな悪い未来を感じ、焦ってしまう。

 

これ、全くの勘違いです。

まずこういった勘違いに気がつき、考えを改めることが
優良物件と出会うための条件であることを知って下さい。

 

日本の不動産のうち、民有地の地価総額がいくらかご存知ですか?

総務省の統計によると、2010年の時点で1001兆円。
これはとんでもない金額です。

ちなみに2012年の日本の実質GDPは517兆4992億円。

1%が投資家向けに売買されているとしても10兆円。
これほどの土地を一部のベテランや企業が買い占めるなんて不可能です。
ましてや建物まで含めるとなるとどれだけ荒唐無稽な話か分かりますね。

 

しかも、あるタイミングでは優良な物件ではなかったとしても、
時が流れて値下がりすることで途端に優良物件へと変身を遂げる
ことは珍しくありません。

ある意味、どんな物件でも値段次第で稼げる物件になります。
駅からの距離だとか、都市や地方の差など関係なしに。

 

今日は条件に合う物件が見つからなかったとしても、明日突如として
理想的な物件が出てこないとも限らない。

不動産投資はそういったものですから、良い物件を早く買わないと
収益不動産を手にする機会がなくなってしまうなんて考えは捨てましょう。

不動産投資に手遅れなし。頭に刷り込んでおいて下さい。

高望みをし過ぎる人はポーカーでも負けてしまいますよね。

不動産を買える人と買えない人の差

ただ、確かに不動産投資家には、次々と物件の買い付けを
入れられる人と今すぐにでもほしいのにいつまで経っても
1棟目を購入できない人とに分かれます。

何故そんな差が生まれてしまうのか。

様々な理由はあると思いますが、大きな理由のひとつに
「自分のことが分かっていない」が挙げられます。

 

自分のことが分かっていないとはどういった意味かというと。

今の自分ではどのくらいの融資が受けられる、とか。
自分にはどのような投資方法が合っている、とか。
不動産投資にどの程度時間や資金を割り当てられる、とか。

その辺りの明確な線引きができていない、ということ。

 

実は当たり前のことなんですね、これ。
何しろ、収益不動産の購入経験がないんですから。

果たしていくらまで銀行から融資を引き出せるのか、なんて
普通は想像もつきません。

投資方法だって知識はあってもやってもないのに合っているか
どうかなんて判断ができるはずがない。

不動産投資が未知の世界過ぎて、自分の物差しで
計ることができないのが問題です。

 

警戒心が強い人ほど、この罠に陥ります。
どこかで線を引かなければいけないけれど、正体が計りきれず
何を基準にしていいのか決定することができない。

利回りは何%くらいであればいいのか。
自己資金はどの程度入れたほうがいいのか。
築何年までなら買ってもいいものか。

こうなると、誰かの経験談から具体的な成功例を知ったとしても
自分に当てはめていいのかが判断できず、買うことができません。

 

最終的に辿り着くのは、高望みです。

たとえどれほどすばらしい物件を見つけたとしても、何かしら
悪い点をほじくり出してしまい、条件に折り合わないと結論を
出してしまう。

重箱の隅をつつくようになってしまうと、収益不動産を
購入するのは不可能になると言っても過言ではありません。

 

抽象論を具体化する力を持って下さい

では微妙だと思っても妥協して購入すればいいのかというのも
間違っているのは仰るとおり。

妥協は必要な要素ですが、それは妥協するほどの価値が
あるからこそ有効な手段です。

 

この先の話は、利回り何%までなら買うべきですとか、
自己資金は何割入れたほうがいいですといった具体案を
提案するお話ではありません。

あくまで抽象的な話が続きます。

それをご理解いただいたうえで、次回へ続きます。

 

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