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投資は最終的に利益を確定させるには、資金を投じて購入したもの
を売却する必要があります。
これは株であろうと為替であろうと、不動産投資であろうと同じ。
最終利益は売却するまでは決まらない為、自分を投資家である、と
思っているのであればタイミングを見計らって物件を売却する必要
があります。
そうでなければ次の投資をする原資がありませんから。購入と売却
を繰り返して徐々に投資金額を増やしていくことで、投資家の資産
は増えていきます。
しかし売買には手数料と税金がつきものですから、思ったようには
増えていかないのが現実です。
世の中には投資で大きく稼いだ話も散見しますが、そのほとんどは
仕立て株に相乗りしたり、企業が空前絶後のヒットを生み出し株価
が急騰したり、といった偶然です。
不動産でいえば、不動産バブルで大儲けした人がいるのと同じ話。
それは本来の意味で投資で稼いだとは言い難く、次の投資で同じく
安定した成績を出せるかといえば、殆どはそうではないでしょう。
少ない取引回数で大きく利益を上げられたので、手数料も安く済み、
手元に大きな資金が残りますが、それで終わり。
大金を得ても、それを活かせる知識、経験、技術が養われておらず、
中には成功体験が忘れられずにギャンブルを繰り返して、せっかく
得た利益を全て吐き出してしまう方もいて。
僕が知る中では、20億円程の利益をほぼ失った方もいます。
どこかで心を入れ替えて真面目な投資家となっているか、それ以上
欲張らずに隠居生活をしていれば、こんなみじめな思いはしないで
済んだでしょうに、残念な話。
売買を繰り返しているうち感覚が狂っていってしまったのでしょう。
投資家には、そうならないための運と強靭な精神力が不可欠です。
利益確定と損切りに感情が入るようでは、向いてません。
もちろん、僕も向いていません。僕は自分を投資家であるとは全く
思っていません。
僕みたいな弱い人間には、利益確定及び損切りを機械的に安定して
実行に移すなんてとても無理です。失敗した経験なら何度もあり。
僕は既に、投資家になるのは見限っています。
ではどうしているかというと。僕は、不動産投資は事業である、と
割り切って長期運営を志しています。
経営持続性こそが第一
事業をするに当たって最も重視されるのは、経営持続性です。一発
当てて撤退、なんてものを事業とは僕は認めていません。焼畑農業
のような事をしても誰も幸せにはなりませんから。
そして、1棟しか持っていない不動産を売却してしまったらそれで
事業はストップしてしまいます。経営持続性を維持するには、複数
の収益不動産を保有するのは必要条件といっていいでしょう。
僕は2棟しか所有しておりませんが、できれば3棟、4棟と所有数を
増やしていった方が経営は安定します。部屋数に関係なしに。
複数棟所有していれば、どこか調子が悪くなりそうなところは放出
して将来のリスクを小さくできます。不採算事業の清算は、経営の
持続性確保に必須です。
事業であるとしても売買は繰り返しはしますが、それは投資として
見ている場合よりも遥かに売買の頻度は少なく、スパンは長くなる
のが一般的。
売買の回数が少なくなれば、売買に伴う手数料や税金も少なくなり、
経費の削減にも繋がります。経営持続性を確保するには経費削減も
大事な要素であり、合理的です。
不動産投資を事業としてみなす場合、基本的に利益を確定させたり
しません。
特に資金的に困窮もしていないのに、儲かっている事業を売却する
企業がどこにあるでしょうか。東芝が半導体事業を売却するのは、
東芝という企業を存続させるための最後の手段です。
多額の負債を抱えていたとしても、それを返済するに十分な利益を
上げられているのであれば、わざわざ利益を確定させるために売却
するなんて全く意味が分からないでしょう。
不動産賃貸事業も、将来のリスクが低く、十分なキャッシュフロー
を生み出している物件は、売却を考える必要はどこにもありません。
経営の持続性を保ってくれているのは、その黒字物件なのですから。
ではどういう時に売却を考えるかというと、前述したように将来の
リスクが想定された時。そしてそれが生み出す利益を圧迫し過ぎる
時、です。
例えば大きな修繕が必要になる場合。大規模修繕工事をしなければ
ならない時には必ず、このまま所有して自分で修繕をするか、売却
してしまうかを検討しなければなりません。
お金を掛けて修繕をしたとしても、それを回収するにはどの程度の
時間がいるのか。そもそも修繕に投じた資金を回収できるのか。
もしも修繕費用が十分回収できない恐れが高いようならば、リスク
を排除するために売却して、新たにリスクの低い収益不動産を購入
するのが正しい道になります。
不確定要素が強い場合は売却してしまった方がいいかもしれません。
事業経営では分の悪い賭けはご法度です。
やっている事は投資の利益確定と変わりませんが、その考え方に差
があります。人間が行動をする際には、心持ちや考え方により実際
に選ぶ道のりが違ってくるもので、投資と事業は大きく異なります。
どちらを選ぶかは、どちらの方がより自分に合っているか、による
と言わざるを得ません。実際に経験をしながら、どちらがより動揺
しないかで決めると良いと思います。
僕は経験した結果、事業として強くとらえる道を選びました。結果、
正解であったのは間違いないようです。
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