医師が教える不動産投資

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金利引き下げ交渉クイズ、如何でしたか？

まだ読んでいない方は、以下のリンクより読んで、

自分なりの解答を考えてみてください。

 

金利引き下げクイズ　問題編

 

金利引き下げクイズ　解答編

 

 

金利引き下げを目指すためのイメージは

ちょっとつきましたでしょうか。

もっと細かい部分もありますが、大まかにはあんな感じです。

 

 

不動産投資をするに当たって、重要度が高いのが

金融機関とどう付き合っていくか、ということ。

 

 

金利分は経費で落ちますから、ある程度税金の軽減効果で

多少金利が高くても、実質負担は減ります。

それでも金利が低ければ低いほど、最終益は増えますし、

返済も楽になります。

 

 

キャッシュフローが少ないと金利の変動にも弱くなりますから、

キャッシュフローに直接関わってくる利息は、

なるべく払いが少ない方が良いのは当たり前です。

 

金利を引き下げてもらうためにしなければいけないこと

 

金利交渉を有利に進めるには、

金融機関との関係がどうであるかが一番重要になってきます。

 

 

基本的には、一部の特殊な金融機関以外はほぼ同じでしょう。

その要素は

 

 

総資産、総金融資産、借入金額、預け入れ金額

返済実績

経営実績

給与年収

人柄、交際歴

 

 

一部、融資の種類により重要ではなかったり、

全く考慮されない項目もありますが、

大きくはこんなところでしょう。

 

 

これらに共通する言葉。

 

 

信用と信頼、です。

 

 

金融機関との付き合いは、どこまでいっても

これに尽きます。

 

良い関係を作るためには、

金融機関の信頼を裏切るようなことは

絶対にしてはいけない、ということですね。

 

 

ある意味当然で、金融機関は貴方を、信頼とまではいかなくとも、

信用して融資を出してくれたのですから。

この意識は、忘れないようにしましょう。

ここを意識しているだけでも、自然と良い関係は築けるものです。

 

具体的対策

 

では、各項目をチェックしていきます。

 

 

1)総資産、総預貯金額、総借入金額

 

総資産や総預貯金額が重要なのは分かりますよね。

お金持ちほど信用がある、ということです。

 

 

借入金が総資産をオーバーしていれば、

つまり債務超過の状況にあれば、当然信用は低下します。

不動産の評価が低ければ、自分の信用力は失われていくのです。

 

 

この不動産評価額は、金融機関によって異なりますが、

多くは相続税路線価以下の厳しい評価となることがほとんどです。

 

 

よほど上手く購入するか、自己資金を多くいれて

ローンの総額を少なくしないと、

このデフレ期では簡単に債務超過となってしまうでしょう。

 

 

債務超過にあったとしても、まだ嘆くことはありません。

金融資産があれば、融資をしてもらっている金融機関に

お金を預けてみましょう。

 

 

金融機関側から見れば、預け入れ額が増えるということは、

貸付金額が減るのと同じことです。

 

 

2)返済実績

 

返済実績は、ある意味で一番重要です。

良いほうへ向かうため、ではなくて、悪い方へ向かわないため、です。

 

 

返していて当たり前ですから、返済が滞りなかったとしても、

すごくいい評価には繋がりません。

 

 

しかし滞納が一度でも発生すると、信用を大きく落とします。

複数回滞納すると、あっさり首を切られますので、

ご注意ください。借りたものを返すのは常識中の常識ですから。

 

 

3)経営実績

 

経営実績も当然大事ですね。特に、今後プロパーローンで

大きく拡大戦略をしたいと思うなら、

良好な会計報告を作っておくことは必須です。

 

 

収益不動産のレントロールも、見やすいものを用意する必要があります。

長期的に満室経営か、それに近い状態を維持できていれば印象は良いです。

 

 

4)給与年収

 

給与年収は、アパートローンの方だけですね。

アパートローンが残っているのに、セミリタイヤだ、自由だと

早まった行動は、お勧めできません。

 

 

本当に経営が安定し、十分以上の年収が手に入るまで、

自己資金を増やすという意味でも、現在の仕事は続けてください。

 

 

5)人柄、交際暦

 

最後に、人柄、交際歴です。これだけは、数値で表せません。

 

 

誠実であり、嘘をつかない人物である。

 

浪費ぐせがない。無駄な経費がない。約束を守る。

 

経営をしっかりと直視しており、計画立てて行動できる。

 

 

こんな人物と思われるよう、長く、親密に付き合っていきましょう。

 

 

最後は人と人との付き合いです。

経営者、社長としての資質を身につけていく。

 

これが、不動産投資を長く、大きく続けていくにあたり、

最も大切なことであると、私は考えています。

 

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