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一時、金融機関への引き締めにより下落するとの予想が多かった
不動産価格ですが、予想以上の強さが続いていますね。
僕の個人的な見解でも一時的には停滞するだろう考えていました
けれども、金融引き締めなどどこ吹く風かといわんばかりに価格
は強気の相場が続いています。
5年前のような優良案件とは、当面出会えなさそうですね。
短期的にも長期的にも今後の相場がどうなるかの予測をするのは
極めて困難で、必勝法は存在しません。
だから、安定した成績を収める為には相場の変動に利益が大きく
左右されない仕組み作りが大切になります。
そのために最も効果的なのが規模拡大によるスケールメリットを
活用した、効率的な賃貸経営によるキャッシュフローの獲得では
あるのですが（こうして書くと呪文のような文章ですね）。
難しいのが、いくら優良な物件であっても買ってそのままずっと
保有を続けるのが正解とは限らない点です。
減価償却と物件の老朽化が話を難しくしています。
株式なんかは非常にシンプルで。購入した株は減価償却される事
は決してありませんし、所有期間が長くなったからと言って修繕
をしなければいけないなんて話はありません。
シンプルだから簡単だとは全く思いませんが、売買のしやすさも
あって余計な事を考えずとも投資に専念できます。
十分な資金があれば、投資は株式に集中をしても何も問題はない
だろうと真面目に思います。
株式と比較すると、不動産投資は相当に複雑です。税務上も分離
申告課税と総合課税では大きな隔たりがありますし、今や電子的
なデータでしかない株と現物である不動産には大きな違いがある。
メンテナンスが必要かどうか、という違い。
この辺をどう感じるかで、株式が向いているか、それとも不動産
が向いているかが変わってくるかもしれません。
投資に今一歩足を踏み入れられない方は、それぞれの特色を正確
に把握して、何に不安を感じるかを明確にしておくべきでしょう。
複雑さはリスクか、チャンスか
収益不動産の複雑さを予測の困難なリスクである、と感じるなら、
株式に集中した方がいいかもしれません。
確かに収益不動産を所有していると、いつ悪いニュースが入って
くるかとメールをチェックするたびに気になります。
管理会社さんからの連絡は、その大半が悪い話。例えばどこそこ
が壊れて修理が必要だとか、入居者から退去連絡が入ったとか。
入居が決まったとの嬉しいニュースであっても、その後に条件が
ついてくることも多い。家賃を下げろ、フリーレントをつけろ、
と交渉が入る煩わしさが付きまといます。
管理会社や客付け業者も、決まって自分のところに利益が入った
方が嬉しいですから、オーナー側に譲歩を迫る場面も少なくない。
僕がお願いしているところはかなり頑張ってくれますけれども、
こちらとしても頑張ってくれるところに稼がせてあげない訳にも
いきませんで、多少の譲歩はやむを得ないと考えています。
不動産投資には、このような不確定事項がつきものです。
不動産投資が「安定収入」だというのは大きな間違いで。毎月の
収支にはかなりのブレが出る点には、収益不動産を購入する前に
理解をしておくべきでしょう。
もっとも、多くの人がこのブレに強い不安を抱いているがために、
サブリースなどというもっと利益の得られにくい道の人気が高く
なってしまうのでしょうね。
逆に、この複雑さの中にチャンスがあると考えられるのであれば、
不動産投資は貴方にとても向いているはずです。
複雑であるというのはイコールで工夫が効くのと同義。株式投資
では工夫のしようがありません。精々が、多数の、多様な企業の
株を購入して安全なポートフォリオを作る程度。
しかしそれはリスクを下げる方向の工夫なだけで、利益を伸ばす
工夫なんて存在せず。利益が伸びるかどうかは企業が期待以上の
利益を出すのを祈る以外にない。
その点、不動産投資は様々な工夫ができます。工夫が成功するか
はまた別問題ですが、己の努力が還元されるのはモチベーション
の向上に寄与し、投資に対する積極性を高めてくれます。
チャレンジにも勇気が要るものですけれども、何事も挑戦をする
のが大事であるとは子供の頃から習ってきた事。
不動産投資に掛ける想いをぶつければ、何とでもなるでしょう。
稼ぎ時は逃げ時？
ただ、難しいのが「調子の良い時」。
調子のよい時はどうしても保守的になりがちで。今上手くいって
いるのだから工夫などする必要がないのでは、との観念に囚われ
判断ミスをする可能性が生まれてしまう。
売却時期の見過ごしがその代表例。
大概の場合、なるべく早い投資資金の回収や税務上の優位性等を
目的に、減価償却を多めに取れる工夫をするもの。
しかし、時期的な問題で良い物件が見つからず代わりの投資先を
用意できなかったり、それ以前に売却の決断ができなかったりで
減価償却の進んだ物件が手放せずにいると。
いつの間にか売るタイミングを完全に逃して、最終利益を損ねる
可能性があって。相場の難しさに巻き込まれてしまいます。
相場変動の影響から逃げる為の努力が水の泡。
不動産投資の複雑さを使いこなすのは素人には難しく、ある程度
助言をしてくれる存在が必須でしょう。
それは時に税理士さんであったり、コンサルタントであったり。
誰が信用できるかは、しっかりと面談をする中で見つけておくと
後が楽になると思われます。
くれぐれも、自分ひとりで悩み続けるような真似だけはやめる事
をお勧めします。
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