収益不動産市場の今年後半から来年前半のシナリオ

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いつも応援ありがとうございます。



 

8月も半ばを過ぎ、もうすぐ秋がやってきます。ついこの間新年を迎えた気が
するのですが、時が経つのは本当に早いですね。

消費税も増税されてから4ヶ月以上経過しました。国民の財布に即時反映される
税金ですからその反応も厳しく、経済の先行きは予想よりやや厳しく見なければ
いけない一面があるようです。

 

ただ、投資市場は実体経済とは乖離した動きを取るもので。不動産投資も投資で
あることは間違いありませんから、乖離を意識して先を読まなければいけません。

この先、不動産価格はどうなっていくのか。漠然としたイメージですが、何となく
見えてきた部分があります。

停滞を抜けたらどうなるか。渋滞と同じです。

調整局面を抜けたらどうなるか

収益不動産の平均価格については大方の予想通り上昇を続けそうです。

しばらく不動産価格は上昇を続け、利回りは低下してきた収益不動産ですが、
消費税が増税されてからは値動きは停滞しているようでした。

消費税増税前の住宅駆け込み買いで需要が落ち着いてしまったため、それが
収益不動産にも波及しているのでしょう。

この先も半年程度は同じような停滞が続くものと思われます。

 

現実問題として、これ以上の利回りの低下は収益不動産の需要停滞に繋がる。

ただでさえ消費税増税による経費の増大で実質利回りが低下しています。
購入時表面利回りが更に低下すれば、不動産投資の旨みはまるでなくなって
しまう。

分かっている人ほど買わなくなります。

 

そこへきて景気先行き不安が起こってしまえば、素人目にも収益不動産を買う
ような雰囲気ではなくなります。

7月-9月期のGDPがマイナス成長であったり、その他の指標が大幅に悪化を
示したりすれば不動産価格の下落すら考えられる。

が、もし本当に価格の下落が起きたならば、購買力のある「分かっている人」
が価格下落により優良となった物件を買い始めますので、大きく値下がりを
するようなことはないでしょう。

株価でいえば、年初から5月頃にかけての株価低迷時期のようなものです。

 

現在日経平均株価がどうなっているか?

5月以降は15,000円越えが定着し、更に上値を狙っている形のチャートです。
売りのオーダーが並んではいますが買い圧力の方が強く、下値が支えられて
いる状態。調整局面というやつですね。

16,000円の壁がどうなるかは分かりませんが、円安連動、ダウ連動のどちら
からも解き放たれて日経平均が独自の動きを始めた今、タイミング次第では
容易に上離れしていく可能性もあるかもしれません。

 

株価が上がると、遅れて不動産価格が上昇を始めます。おそらくは半年後の
年明け2月から3月頃ではないでしょうか。

 

来年のカレンダーを見てみると

2月、3月頃というと、重なるイベントがあります。

金融機関の決算期です。

 

不動産価格が金融機関の融資姿勢次第で上がりも下がりもすることについては
これまでも何度かお書きした通り。

購入原資は金融機関から受けるローンですから、融資が降りやすければ価格は
上昇するし、貸し渋りとなれば価格は下落します。

現時点の住宅ローンの低迷を見ると、来年4月の決算に向けて大号令が発せられ
金融機関のバーゲンセールが行われることは容易に想像できる。

 

タイミングよく、来年の10月からは消費税が10%に引き上げられる予定。
再び駆け込み需要の煽りが始まります。

その頃には消費税の増税の決定もされているでしょうから。

 

ちなみに僕自身は消費税が上がらないという可能性は「無い」と考えています。
実はこれも、今後どうなるかを読む要素のひとつ。

消費税の増税は既に確定されていることでしょう。再度リーマンショックの
ような覆い隠すことのできないほどの経済の落ち込みがない限り、予定通り
10%への増税がなされるはず。

今はシナリオを書いている段階です。そのための準備も政府が欠かすことは
ないでしょう。

 

消費税8%への増税の影響も6月で底打ち、悪材料は出尽くした。後は良い指標を
発表し続け、年末までに消費税増税のための条件を整えて決定を伝えるだけ。

ここ最近の株価上昇の動きを見ていれば、市場が政府の思い通りに動いている
ようにしか見えません。市場も分かって乗っているのだと思われます。

 

大きな地殻変動がない限り、不動産価格は日経平均株価の後追いをする傾向に
あります。ということは、どういうことか。分かりますよね。

 

来年度後半のシナリオは読みきれず

消費税8%から10%への増税はシナリオが描かれたものですが、10%に増税された
後のことは予定が立っていませんから、どうなるかは不透明です。

それまでにどれほど実体経済を持ち上げることができるか、税制の組み換えを
することができるかに懸かっている。

かつての消費税導入、5%への増税のタイミングとは日銀の姿勢も大きく異なり、
またも日本経済は霧の中へと突入です。

 

僕が予測できるのはせいぜい半年先まで。それもあくまで素人である僕の
推定であり、決して鵜呑みにはしないで下さい。

僕の直感ではそう感じるだけです。

 

来年10月以降がどうなるか。これは今後半年間の株価、海外の金融・経済動向、
そして雰囲気などを見ながら直感が降りてくるのを待とうと思います。

来年はまたひとつ収益不動産を買い増したいですから。

 

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