いつも応援ありがとうございます。
不動産投資の人気地区といえば、やはり東京です。
その理由は、リスクが低いから、というのと、
投資家自身が東京圏に多いから、でしょう。
近場の物件の方が管理しやすいというのは、
どう考えても当たり前なので置いておいて。
今回のテーマは、
本当に東京の物件はリスクが低いのか？
です。
何故東京の不動産は安全と信じられているのか
東京の不動産投資がリスクが低い、と信じられている理由は、
人口の増加、及び世帯数の増加が続いている、
という点です。
データ上は確かにそうです。単純な転入超過に加えて、
未婚率、離婚率の増加、高齢者の独居が理由でしょう。
すると、単身者用の東京ワンルームマンション投資が、
リスクが低いという結論になりそうですが、
話は単純ではありません。
相続税対策に、ということであれば良い選択肢です。
土地は減価しないので、資産として世代を超えて残りますから。
しかし、資産形成のために、となると、やや疑問が残ります。
投資本来の目的を忘れると痛い目に遭うことに。
基本的に、都心に近くなればなるほど、利回りが悪くなります。
土地の値段にプレミアが付くからです。
本来の評価額より高いお金を出さないと、買えないんですね。
これは、収益評価にも積算評価にも言えることです。
資産形成のための投資では、儲けを出さないといけません。
トントンで終わった投資は失敗です。
本来自由に使えるはずのお金を縛られてしまうのですから。
サラリーマンが少ない自己資金でやりくりするなら、
尚更です。
利回りが低いと、肝心の儲けが出せません。
余剰金も生まれませんから、融資の短期返済や、
投資拡大路線による収益の増加戦略も取れません。
自己資金が作れずに、身動きが取れなくなってしまいます。
利回りはリスクに大きく関与している
利回りが低いということは、空室にも弱い、ということです。
J-REITなどが駅近の低利回り大規模物件で収益を上げることが
できるのは、部屋数をとにかく多くすることで、
乗数効果が強く作用することと、
空室リスクを薄めているからです。
個人でもそれは言えることで、ワンルームマンション投資と
一棟マンション投資と、どちらが空室リスクが低いかといえば、
一棟マンションです。
ワンルームマンションは、空室になれば収入0ですが、
一棟マンションでは、一部屋空室となっても残りが埋まっていれば
収入は出ますから。
しかし、利回りが低いと、この理屈も破綻に近づきます。
一室空きが出てしまうだけで、
融資額に対して収入が落ち込むことになり、
ちょっと空きが出るだけでキャッシュフローが
マイナスに転落してしまいかねません。
利回りが低いということは、それだけでリスクと言えます。
東京の物件こそ、利回りが重要
東京の不動産安全神話も、盲目的に信仰するのは危険です。
都心物件が思ったよりは収益性が高いということを
以前記事にしていますが、あくまでも基本的な
収益評価が得られていれば、の話。
長期保持の安全性こそが、東京の収益不動産の強みです。
それなのに、収益性が確保されてなかったら、
投資した意味が何もありません。
立地の良い物件だから、積算が出る東京の物件だから、と
収益性を二の次にして飛びつくのはやめましょう。
収益不動産を購入する時は、最低限の利回りを確保してください。
ちなみに私は、表面利回り10%を下回る選択肢は考えません。
参考までに。
宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。
この記事へのコメントはありません。