医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

引き続き、不動産投資における利回りについてです。
前回：不動産投資の利回りについて再確認する【1】表面利回りについて

前回は表面利回りについての言葉的な部分とその思惑について書いただけで
字数がいっぱいになってしまいました。

おかげで、書きたい話が全く進んでいません。

ただ、これから不動産投資を始めたいと願っている方には心に深く刻んでおいて
欲しい内容ですので、前提としてお書きした次第です。

 

利回りについて書こうと思ったのはそんな部分ではなく、最近の利回り低下に
ついて多くの方が誤解をされているようでしたので、それを解消しておこう、
というもの。

今回から、本題に入っていきます。

 

低下を続ける収益不動産の利回り

最近、不動産投資の利回りが低下しているとは誰しも感じていることと思います。

原因も分かっていますよね。2012年12月に誕生した自民党・安倍政権による政策、
三本の矢（アベノミクス）とそれに伴う日銀・黒田総裁による異次元の金融緩和
が大きく影響をしています。

デフレ解消を主目的においたこの経済政策により物価が上昇すれば不動産価格も
当然上昇します。

ここに、昨今の不動産投資人気が加わり尚のこと不動産価格は上昇中。金融機関
にとっても不動産は比較的安全な投資先であり、融資がつきやすい＝売買が活発
になるため価格上昇は更に加速します。

今まで行き場を失っていた資金が不動産に集まっている状態です。

 

が、家賃はより実質的な景気回復が無ければ上昇しませんので、その狭間にいる
現在は「利回りが下がっている」状況にあります。

不動産の売買価格は上昇しているのにそこから得られる収入は変わらない。
これが利回りの低下している唯一無二の理由。

 

7月時点、日銀の黒田総裁の会見でもありましたが現在のところのインフレ率は
1%前半と、目標である2%にやや達していないものの順調に推移しています。

が、その内容はガソリンや電気代などの高騰による影響が強く、賃金も上昇は
しているものの消費税増税分も含めた物価の上昇率の方が大きいために実質賃金
は下落している段階。

ここからもう1,2段階賃金が上昇して初めて景気の改善を感じられるようになり、
生活レベルを上げようと思うのはそこからしばらく時間が経過してからでしょう。

 

そこでまた消費税増税が待ち受けているのですから、家賃の上昇が期待できるのは
日本の景気が順調にいってもまだ随分先のことであろうと思います。

つまり、今後しばらくは利回りの低下した状態は続くことが予想されます。

 

この辺りの事情で昔に比べて利回りが見劣りするため、「このような、本（教材）の
例に出てくる物件と比べて明らかに利回りが見劣りするものを買っていいのだろうか」
との考えに囚われてしまっている方は少なくなさそうです。

そしていつまで経っても不動産投資を始められない、と。

まあ、どうしても利回りが気になって購入に踏み切れないのならば、不動産投資
を諦めて株など他のモノへと投資をすることを検討するのもいいかもしれません。

投資先は不動産以外にもいくらでもあるのですから。

不動産投資の魅力は薄れていく？

こう考えると収益不動産の買い時は終わりを迎え、今後は不動産投資の人気が
下がっていくのでしょうか。

もしそうならば、少し待てば不動産価格は低下し、再び利回りは上昇をしていく
ことになりますが……。

ちょっとそれは考えにくいですよね。

 

現在の利回りでも収益不動産が欲しいと思う方は大勢いて、更に金融緩和が今後も
続く見込みである以上は金融機関も収益不動産への積極的な融資姿勢を続けること
が予想されます。

政府・日銀が投資を後押した政策を進めている以上、不動産価格が停滞することは
あっても下落を始めることは考えにくい。

再度デフレに陥ってしまうような状況を政府・日銀が見過ごすとは思えません。

今後数年間、不動産価格の停滞は起こっても下落することは無いものと思われます。

 

そしてもしも実質景気が上昇し、家賃の上昇が期待される場面となればどうなって
いくでしょうか？

答えは当然、「不動産価格の更なる上昇が見込まれる」です。

利回りは現状維持か、立地によっては更に下がる可能性も十分考えられます。家賃の
上昇よりも不動産価格の高騰が早くなりがちなのは容易に想像ができることですね。

 

つまり、今の安倍政権の経済政策が方針転換しない限りは将来的に収益不動産の
利回り上昇は全く期待できません。

結局、収益不動産の買い時は終わったんじゃないか、と思われるかもしれませんが、
本当にそうでしょうか？

 

大底からの上昇トレンドと向き合う

確かに「ベストだった時期」は過ぎ去りました。リーマンショック後に最もデフレが
進行した時期がそこです。

言ってみれば大底。ここで買えた人は幸運です。僕も大底では買うことはできて
いませんので、そのころに本格的に活動していた方のことは羨ましく思います。

が、もしもチャンスがあったとして、実際にその時期に収益不動産を購入しようと
思えた方がどれほどいたでしょうか。

 

何しろ民主党政権による円高デフレが正に進行していたタイミングなんですから。

1棟RCマンションなんてそんなもの値が下がり続けて大損するよと多くの方が思って
いたのではないかと。

その時期に不動産投資をスタートして今も続いている方は、本当にしっかりとした
目を持たれているのだろうと思います。

 

それに比べれば、今この時期に不動産投資を始めることがどれほど温いことであるか。

理由は次回。

 

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