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2014年もスタートし、今年こそは収益不動産を買いたいと
決意を新たにされた方も多いのではないでしょうか。
特に消費税増税が3ヵ月後に迫った今、中にはその思いに
強く切迫感を感じてしまっている方もいるかもしれません。
16,000円を超えて大納会を迎えた2013年の日経平均株価。
年間上昇率は56.7%と世界第1位でした。
収益不動産を早く欲しいと焦っている方は、その株価を見て
「安い時に買っておけば今頃……」という気持ちが前面に
出てしまってはいないでしょうか。
株は買い時を逃してしまったから、まだ上がりきっていない
不動産をなんとしてでも購入してやろう。
気持ちは分からないでもないですが、その気持ちを抑える
ことができなかったら、きっと半年後に更なる後悔をするに
違いありません。
株は株の買い方に原則論があるように、不動産も不動産の
買い方に原則論があります。
そこには一つ、絶対に守らなければいけない共通点がある。
それは、感情に決して流されないこと、です。
株式投資と不動産投資の違い
株や為替などの金融商品と不動産投資は全く異なるものですが、
その最大の差は時間軸の違いです。
株などは取引が非常に簡便で、かつ手数料も安いため、頻繁に
売り買いすることができます。それ故、変動も大きく、短期的な
変動で結構な額の損失を出してしまうこともあります。
ただ、逆に言うと短期間で同じだけ稼ぐこともできるということ。
レバレッジのコントロールさえ心掛ければ、一度の取引で失敗を
してしまったとしてもすぐに取り戻すことができます。
大事なのは冷静さです。熱くなってレバレッジを上げてしまったり
必要以上に不安を感じてしまったり、欲をかきすぎたりすると、
損失は大きく、稼げるところでは稼ぎ損ね続けることになりかねない。
たとえ予想外に購入した株が値下がりしても動じずに損切りし、
またもっと高騰しそうであっても確実に予定ラインで利益確定する。
投資はそんな鉄の心を持つ人間だけに勝つ資格があります。
十分な資金があって、感情的にならないで淡々と取引を行える
メンタルの強さがあれば、株や為替取引で最終的に損をすることは
あまりありません。
ちなみに僕はそんな強いメンタルは持ち合わせておりませんので、
株や為替には向きません。（笑）
将来的には己を鍛え、余剰資金で挑戦してみたいですね。
では不動産投資はというと、とても長いスパンの時間軸で物事を
考えなければいけません。
株などと異なり、一度の取引に掛かる手間とコストはとても大きい。
買おうとしても良い物件はすぐ見つからず、売ろうとしても買い手が
すぐに現れるとも限らない。
それに、今日買った不動産が明日になったら倍の価格で売れるなんて、
何らかの歴史的なイベントを挟まない限りあり得ません。
暴落リスクも同じく大きな事件がない限り考えにくい。
これらの理由で、一つの物件を購入したら、多くの場合は数年単位で
付き合うことになります。
このように、株・為替など金融商品への投資と不動産投資の最大の違いは、
想定すべき時間軸の差であるといえます。
長期投資はより慎重さが必要
その何が問題かというと。株や為替はレバレッジを上げ過ぎない限り
一度の取引で致命的なことになることは考えにくいものですが、
不動産の場合は一度の取引が数年の時間を縛られることにあります。
売買の手間やコストの問題と、投資の結果が出るまでに時間が掛かるため
「損切りすべきか否か」の判断まで数年を要してしまうことがあるんです。
投資というものは、最終的に稼げたかどうか決定されるのは利益確定を
した時です。即ち、購入したものを売却した時。
最終的に売買コストや税金を支払って、いくら稼げた、いくら損したと
結果が数字になって表れます。インカムゲインとキャピタルゲインの
合計額が、投資の結果ということ。
それは不動産投資でも同じ。
ずっと予想通りの利回りを維持し続けられることが明らかならば話は簡単ですが、
なかなかそうはいかなくて。どこかしらで売り上げが低迷したり、想定より地価が
下がってしまって売却損が大きくなってしまったりするなんて日常茶飯事。
最悪、満室にできるだろうと思って購入したマンションがちっとも埋まらず、
マイナスを垂れ流すことだってあります。
しかし、それが判明するのは少なくとも1年は様子を見る必要がある。
3ヶ月空室が埋まらなかったからと買った物件を売却できるかというと、
売買コストを考えるとちょっと難しいですよね。
5年、10年経過すると、自分が歳を取ってしまいます。
10年粘った挙句に損失を出して手仕舞い、ではもはや取り戻せません。
少なくとも失った10年という時間は戻らない。
焦って微妙な投資物件を買ってしまった10年後を想像してみて下さい。
今より10歳、歳を取ってしまってから途方に暮れている自分自身を。
あと何年、サラリーマンとして働けますか？
買い煽りによる感情的な行動は後悔のもと
半年買い急いで高い買い物をしてしまったがために多額のお金と今後の5年、10年を
同時に失ってしまう可能性が、不動産投資にはあります。
ある程度しっかりした物件を選べば、経営破綻なんて実のところ1%もないでしょう。
ただし、経営が破綻しなくても、自己破産までいかなくても人生において大事なモノを
失ってしまうかもしれません。
2014年1月から3月末に掛けて、将来そうなってしまうであろう方が量産されます。
あなたがそうならないことを、僕は切に願います。
「冷静に物件を評価」して下さい。
続く予定です。
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