満室物件ばかりを探していてはいけない理由

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1月も半ば。そろそろ賃貸住宅市場は忙しくなりますね。
「繁盛期」というやつです。

特に大学の周辺の単身向け賃貸マンション・アパートは
この時期が勝負です。

 

特に地方では、下手するとこの時期を逃してしまったら
1年間ずっと空室のままとなってしまう危険性があるため、
何が何でもこのタイミングで入居をさせたいところ。

逆に大学生は一度入居してもらえれば4年間は入居を続けて
くれる可能性が高く、入居付けさえ確実にできれば手間なく
効率の良い収入源となってくれます。

僕も一つそんな条件の物件を抱えていますので、何とか
管理会社さんには頑張っていただきたいですね。

 

感情的に満室物件が欲しいと思っていませんか?

僕の2棟目はまだ随分と空きがあります。家賃保証期間中なので
空室であってもお金は入ってきますから返済には困りません。

購入物件に一時的な家賃保証を付けて頂けると、不動産投資を
スタートしたばかりで現金に乏しい時期は非常にありがたい。

収益不動産を購入した後の空室が埋まるまでの期間、家賃は
得られないのに融資の返済は迫られるというのは恐ろしいもの。

空室期間の返済は自己資金で行う覚悟をしていても、心臓には
あまりよろしくありません。

 

大きな融資を受ける場合、尚更です。

2億円の物件を元利金等払い、3%、25年ローンで組むとすると、
月の返済額は約95万円。

流石にその規模の物件が全室空室というのは考えにくいとしても、
経費を引いた後の収入が50万円だとすると、差額である45万円を
自己資金から返済しなければいけない。

毎月50万円弱が貯金から失われていく様子を想像すると、ちょっと
購入をためらってしまいませんか?

いくら条件が良い物件であっても。

 

満室の物件やサブリース付きの物件に人気が集まるのをみれば、
融資の返済に憂慮を抱く人が多いであろうことは想像に難くない
というもの。

ただでさえ収益不動産を購入するのに自己資金を消費しますから、
その後もしばらく赤字が続くことが確定している物件を購入できる
不動産投資初心者がどれほどいるか。

 

しかし、既に収益不動産を所有されている方ならすぐに分かると
思われますが、これには大きな問題があり、それが不動産投資で
失敗をしてしまう最大の理由の一つです。

さて、この問題の本質がどこにあるのか、分かりますでしょうか。

臆病だから失ってしまうものもあります。

可能性を自ら狭める愚

何が問題かというと、

「感情に振り回されて可能性を自ら狭めてしまっていること」

にあります。

 

初期の持ち出しを恐れるあまり満室の物件やサブリースの物件しか
購入の候補に入らないとなると。限られたわずかな物件の中から
稼ぎが得られるものが見つかり、手に入る確率はどうでしょう。

かなり厳しい見通しであると思いませんか?

 

満室物件は稼げないから購入するべきでないと言っているのでは
ありません。稼げないものが多いとは思いますが。

そうではなく、無意識にでも条件を絞りすぎてしまって、自分の
可能性を無駄に小さくしていないか、ということ。

満室とかサブリースのことだけでなく、例えば新築は駄目だとか、
区分マンションは駄目だとかそういったところも。

 

ブログの過去記事を探すと、僕も一部そういう書き方をしている
部分があります。区分マンションは現金購入以外考えられない、とか。

それは自分の主義主張、行動としてそういう方向性で考えている、
というだけです。知識を入れてシミュレーションをした上で
僕には無理そうだと思ったがために、そう書いています。

でも、「今の自分には」無理だという確信が得られただけで、
世の中を見通せば自分が否定した方法論で成功をしている人が
多数いることは認識しています。

可能性として感情的に否定したわけではありません。

 

かつての僕は愚かでした。マンションで税金対策、なんて電話が
掛かってきただけで、鼻から感情的に否定していましたから。

これまでの人生の中で、どれほど自分の可能性を
感情を鎮めるためだけに潰してきたことか。

悔やんでも仕方のないことですが。今の僕が、感情の壁を
乗り越えることができたのが幸いでした。

 

自分の可能性を広げる方法

生きていくうえで、ビジネスにおいて感情は大切なことですが、
時に大きく邪魔になってしまうことがあります。

とはいえ、漫画の主人公のように不安を振り払って全力で
突撃するなんてこと、できません。

感情に負けるなとか、そんな無謀な解決策を提案するつもりは
全くなくて。

 

できれば理屈で感情を乗り越えられればベストだとは思いますが、
それが難しい場合でも安易な逃げ道を選ばず、不安を回避できる
抜け道を探すことで可能性を広げるのがいいのではないかな、と。

僕が選んだ「期間限定の家賃保障」というのもそこです。

 

1棟目(2棟目もですが)の物件は、とにかくガラガラでした。
もし普通に購入していたら、初っ端から融資返済で重い負担が
圧し掛かっていたことでしょう。

毎月100万円以上の返済を家賃収入なくして支える自信はどうしても
ありませんでしたが、選んだ物件であればある程度の時間があれば
部屋が埋まるであろうことなら信じることができました。

今思えば、根拠の無い自信ですが。(笑)

結果、甲斐あって条件付きではありますが空室だらけの物件を
購入するに至り、不安を乗り越えて不動産投資を開始できた、と。

 

1棟RCマンションなんて自分には無理だと決め付けていませんか?
その理由はシミュレーションした結果、ではなくてただ金額の大きさに
怯んでのことではありませんか?

築戸木造物件の耐用年数越えというイメージだけで買ってはいけないと
思い込んでしまっていませんか?

狭い世界で活路を見出すのは非常に困難です。
可能性を広げることから始めましょう。

希望の職業に就くためには必ず東大へ入学しなければいけない、
なんてことは決してないのですから。

 

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