人口減少が進む日本でどのように不動産投資と向き合うか

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出生率が上昇しているとの良いニュースが入ってきてはいますけれども。

日本の人口減少は既に始まっていて、少なくとも1億人まではほぼ100%
の確率で減少します。

政府の目標ですら2050年に1億人を維持する、となっているのですから
それを下回る可能性は極めて高いでしょう。

移民政策が実行されたりすればまた違った未来があるかもしれませんが、
移民政策には絶対反対の立場である僕はそこを無視して考えます。

 

人口が減少すると、賃貸住宅の需要は相当落ちる事になるのは間違いの
無い事実です。

不動産投資は長期に渡るビジネスであるとの観点から見ると非常に憂慮
すべき問題で、不動産投資家は大きなリスクファクターを抱えながらの
投資を迫られています。

 

しかし、この話を聞いて「不動産投資には未来が無い。」と考えるのは
誤りです。

むしろ、人口の減少により引き起こされる人の移動、政府自治体の政策、
企業の動きから不動産賃貸業にもチャンスが生まれるはず、と考える方
が正しいのではないかと僕は思います。

日本が人に住むに適した環境を維持し続ける限り、賃貸住宅需要が喪失
されることはありえません。日本が経済的重要性を持つ国であり続ける
限り、仕事が失われる可能性はありません。

 

あくまで日本国内への投資ですから、もしその辺りで不安を感じるので
あれば、日本から海外へと目を向け、投資先を探すのが良いでしょう。

そうではなく。日本もまだこれから未来がある、また次の世代のために
日本をより良い国にしたい。そんな考えがあるならば、国内不動産への
投資にはまだまだ期待を持って良いと考えます。

少なくとも昔から国内の不動産投資で肝心な点は何一つ変わりません。
先人たちの話総合すれば、自分にとって適した投資先を探すのは難しい
話ではないはず。

自分自身も日本経済の一端を担う存在なのだと意識し、全体をじっくり
眺めてみて下さい。数多くの可能性が見つかりますから。

子供が国の宝であるのは今も変わりません。

地域を絞り込んで「視る」

人口減少の話から不動産投資に及び腰になる人は、あまりにもマクロの
視点に偏っています。

 

日本全体として人口が減少したり、都市に人が集中しているといっても、
賃貸需要が壊滅するとか、全国の地方が消滅するなんて話はありません。

もちろん消滅可能性自治体がリストアップをされているように、中には
地図から名前が消えてしまうところもあるはずです。無いとおかしい。
賃貸需要が大幅に減る地域もあるでしょう。

そんなところは投資を避けて当然です。最初から投資適格がないところ
をあたかも国内不動産投資の代表的地域であるかのように考えるのは、
おかしな話。

 

地方人口が減少する理由は、仕事やしがらみなど地域に縛られる要素が
無く、不便で満足のいく生活ができないから、です。

田舎暮らしの人が都会での生活に憧れて若い人から都市部へと移住する
傾向となるのは、昔から変わりません。

が、都市部に人が集中し過ぎれば都市部は不便になる一方。人の満足の
感じ方は千差万別、都市人口が増加するほど都市の生活に不満を感じる
人は増えていきます。

住宅一つ、人口が増えればより狭く、立地が悪く、家賃が上がりますね。

 

そうなると都市郊外へ住まいを移す人が増え、微妙に栄えて過ごし易い
郊外の人気が高まり、都心への一極集中から都市を中心として都市圏
形成していきます。

いわゆるベッドタウン構想です。

現時点でそうなってますよね。東京都市圏は世界で最も巨大な都市圏の
一つであるのは疑いようの無い事実です。

 

そういった目で日本地図を見てみると、段々と消滅の可能性が高い地域
と今よりも人気のでそうな地域が、地方中でも浮いて見えてきます。

あくまで僕の好みでの見方ですから賛否はあるでしょうが、20年に渡る
長期の不動産投資をするなら悪くない考え方だと思っています。

人口の動態が都市圏をベースとしていくトレンドは、今後も変わりそう
にありませんので。

 

現実的なベッドタウンはどこか

無理やり大都市のベッドタウン化をさせようとして失敗している地方も
多数あり、自治体の政策を考慮に入れる場合はそれが現実的かどうかを
しっかりと見極める必要があります。

東京のベッドタウンとして人を呼び込もうとし予算をつけた挙句の果て、
高齢者の収容所のような形になってしまっている自治体は数多い。

変化に適応できる若者がある程度はいないと、賃貸需要は生まれません。

 

自動車の有無に関わらず人を呼び込めるように公共交通機関、なるべく
鉄道がある程度整備されているのが望ましいと感じます。

都市圏の中央まで乗り換えなしに電車移動が可能なところは何がしかの
需要があるものです。

鉄道がない地域は判断が難しく、個人的には手を出したくありません。
僕自身が電車移動が大好きですから、鉄道のない地域には住みたいとは
思わないのも理由です。

 

期間的には、最低20年は現状維持が可能であろう、と判断を下せる場所
がいいですね。それ以上先は予見し難いですし、20年もあれば完済する
に無理はないでしょう。

何年でローンを組んでいようとも、物件を売却するまでもなく20年間で
完済できるくらいでなければ、投資としてはまずいですよね。

返済を終えてしまえば、賃貸需要があるうちはキープしていてもいいし、
売りたくなったら売ればいい。予見し難かった20年後もその頃になれば
先が見えるでしょう。

 

理想で言えば、ベッドタウンを起点にさらなる二次都市の形成がされて
いる地域がベターですね。そこから更に二次ベッドタウンが構築され、
生活圏が広がっていきます。

二次ベッドタウンが作られたら、そこからいかに良さそうな地域を選別
するかが腕の見せ所です。好みもありますし、実際に訪れて自身の目を
信じて選ぶのが良いのではないでしょうか。

 

何かとネガティブな話が出やすい不動産市場ですが、日本が魅力のある
国である限り、そうそう賃貸需要がゼロにはなりません。偏りが顕著に
なるだけです。

ビジネスで勝つには偏りを見抜き、利用するのが手っ取り早い。悲観的
になり過ぎず、もう少し扱う情報量を増やしてチャンスを探してみるのも
必要な気がします。

 

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  1. 少なくとも僕達が生きている間は大きな問題はないでしょう。立地の重要性がますます高まっていきますね。

      • きりのき
      • 2016年 5月30日

      なかなか難しい気もしますね。立地の良さも、時代と共に
      変遷しているような部分もありますし。

      できれば自己資金を十分用意して、リスキーになり過ぎない
      投資を展開したいものです。

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