収益不動産が欲しい人のための原則論【2】

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いつも応援ありがとうございます。



 

僕のブログを読んで下さっている方のほぼ全員は、これから不動産投資を
始めたいと考えているか、既に収益不動産を所有されていて大家(投資家)
としてスタートを既に切っている方であると思います。

こんな、抽象的でだらだらと書かれた分かり難い記事を読める方は、
相当に読解力・情報収集能力が高いと思われ、それだけでまず間違いなく
成功するだろうことは想像に難くありません。

最近勉強不足の僕としては、見習わなければいけませんね。

 

そんな聡明なブログ読者さんですから、肌で感じているかと思いますが。

不動産投資において、収益物件を持っている人と持っていない人には
極めて大きな差があります。性的な経験の豊富な人と無い人の異性の
取り扱い方の差と同じくらいの隔たりがあります。

それは経験だとか実績だとか、そういった形のない部分での差にも
表れますが、より具体的な、数字的な差が顕著であることにもっと
着目をすべきです。

1棟目の、1戸目の収益不動産を探す時には、収益不動産を所有している、
所有していないで大きな差があることを意識しておく必要があります。

 

貯蓄のできる速度と残された時間を検討する

不動産を所有している、していないで大きな差が出る一つ目の理由は、
貯蓄ができる金額は(月単価)*(経過月数)で決められており、
結局は月の単価に依存しているということ。

 

例えば、毎月10万円を給与収入から貯蓄できるとしたら、年間に貯める
ことができる金額は120万円です。一年が12ヶ月しかないことは絶対に
変えることができません。

もし1年後に貯まる金額を増やしたいならば、月に貯められる金額、
上記の式で言えば月単価を増やすしかない。

小学生でも分かる理屈だと思います。

 

ここで、1億円の1棟RCマンションが欲しいとしましょう。
1億円の物件を買うとすると、自己資金を10%入れるならばその他の
初期費用を合わせると1500万円ほどが必要です。

年間120万円しか貯蓄できないままでいれば、資金が貯まるまで
12年と半年掛かる計算。

 

そんなに待っていたら、時代が大きく変わってしまいます。もしかしたら
かつてのバブル期並みのインフレになっているかもしれませんし、個人が
不動産投資に参加できるような時代ではなくなっているかもしれない。

人によっては年を取り過ぎて長期の融資を受けられなくなっているかも
しれないし、途中で会社が潰れたりリストラされたりしてお金を貯める
どころではなくなっているかもしれない。

そんなに時間を掛けている余裕は今の時代誰にもありません。

 

小さくでも不動産投資をスタートすることが出来れば、一時的に現金が
減ったとしても収入を底上げできます。

その分だけ一ヶ月あたりの貯蓄額を増やすことができる。
月単価を上げることができるんですね。

月に3万円貯蓄額を増やすことができれば年間36万円増。
それを3年繰り返すことができれば108万円増。
5年繰り返せば180万円増。

何もしないで黙々と貯めるより、3年間だけで180万円、
5年間ならば500万円以上多く貯める事ができますよね。

結果的に目標金額の貯蓄が完了するまでの時間が短縮される。
その分だけ早くRCマンションを購入することができ、
障害年収の差はより拡がっていきます。

 

1棟RCマンションを購入することだけを夢見て堅実に貯蓄に励むよりも
早々にスタートを切ってしまったほうがいいこともあることが数字で
明確に表れています。

RCマンションが欲しいけれども属性に自信がなかったり、あと少し
属性が足りないと感じるようであれば、区分マンションでも戸建でも
いいので早々にスタートを切るほうがいいかもしれません。

お金の掛かる趣味の時間を勉強で過ごし、経費で落とせるならお得だと思いませんか?

経費計上により個人的な得となる部分もある

もう一つの理由は、経費計上です。

公然の秘密とも言えるものですが、事業主は経費により所得が
圧縮されていることは間違いありません。

それは別に脱税でも何でもなく。サラリーマンの経費計上と言われる
給与所得控除が実際の経費を遥かに上回る金額であるのと同じ。

 

自宅を事務所代わりにしているとしたら、家賃のうち幾ら分が
事務所負担分なのか、明確な線を引くことができますか?

使用時間、面積などから割り出すことができるかもしれませんが、
それを証明する方法がありませんよね。まさかビデオで24時間
自宅の中を撮影し続ける訳にもいかない。

ですから、こういうものは按分して経費計上するのが一般的。
業種により大まかな経費率の水準も税務署はまとめていますから、
それを超えない範囲ならば許されるのがほとんどです。

 

そんなものがたくさんあります。電気代、水道代、ガス代、
ガソリン代、車検代、その他。

実際は自宅を事務所として使ったところで家賃が上がることは
ありませんから、節税になる分だけ家賃が安くなっているようなもの。

課税所得が多ければ多いほど、これらの効果は高まります。

税金が減れば手取りは増え、貯蓄をすることのできる金額は
更に増えますから、前述の収入増加効果と合わせて、漫然と
給与を貯めるよりも遥かに大きな金額を短期間で得られます。

 

上昇トレンドの時こそ堅実さが必要

目標がどこにあるかによってどういった投資をしていくべきかは
随分違ってきます。

そして目標が遠ければ遠いほど、早めにスタートをした方が
いいことがあります。一撃必殺の大技を狙うよりも確実に
ジャブを入れて点数を稼いだ方が勝利が近いのと同じこと。

 

収益不動産を欲しいと願うならば、このような視点を持つことは必須。

セミナー講師などの華々しい実績を見て、自分も同じようにやろう、と
不動産投資への意識を固定化し視野を狭めてしまうようなことの無いよう、
目標への最短距離をしっかりと見定めることをおすすめします。

続く予定です。

 

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