医師が教える不動産投資

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不動産の価格を大きく左右するのは、交通の便の良さ。
その中でも極めて重要視されるのは「鉄道駅」です。

駅の近くであればあるほど、また駅が大きければ大きいほど、
多数の路線が通るほど、鉄道路線の重要度が高ければ高いほど
その価格は高くなります。

路線バスのバス停があっても、価格には大きく反映されはしません。

敷設した鉄道の線路はそう簡単には廃線にはできませんが、
路線バスの撤去は至って簡単であることがその差に繋がります。

新しい鉄道路線敷設するには莫大なお金が必要なため、
そうそう新しい鉄道が開通したりはしないことも
鉄道駅の価値を高めています。

また、列車が無くなってしまってはその地方の致命傷に
なりかねませんから、駅や路線の存続には地方自治体も
政府も最大限バックアップを行うので、信用も高い。

 

少なくとも日本では、鉄道駅の存在が大きく地価を
左右するのは言うまでもないことでしょう。

多くの場合は一度敷かれたり、一度建設されれば
長期的な存続が期待できる「駅」という存在。

現在の不動産投資では、その駅の存在が大きなジレンマと
なることがあります。立地の良さは、そのまま利回りの低下に
繋がるからです。

都市部における駅の存在感

都市部であればあるほど、駅は重要視されます。

人口密度が高くなれば土地が高くなるため、駐車場が
必須の自動車という移動手段のコストが高まるので、
安い移動手段である電車が重要になるのは当然のこと。

都心と地方における最大のギャップは自動車維持コスト。
地方では3,000円程度で見つかる駐車場ですが、
都心では4万円以上になることも稀ではなく。

 

自動車の住まいに4万円なんて、家賃が4万円を下回る
地域に生活している方にとっては考えられない高価格。

都心で生活をしている人も皆、高いと思ってます。
その高価格に対応できないからこそ、鉄道駅の
価値が高まり、駅周辺の地価が上がります。

 

不動産投資においては、地価の上昇は良い面ばかりとは
いきません。利回りの低下という副作用を抱えるためです。

これから購入を検討している人にとって低利回りは
経営リスクに繋がり、既に物件を所有している人に
とっても納税額の増加による収入源に繋がります。

所有物件の地価上昇は、基本的には嬉しいことでは
ありますが、売却するまで利益にはなりませんから
すぐに売却が困難な物件では困ってしまう、と。

 

都市部である程度利回りの良い物件を取得したいなら、
どうしても鉄道駅より若干離れた場所に位置する
物件を選択肢に入れざるを得ない、ということです。

これは東京に限らず、鉄道が発展した地方都市でも同様。

都市部の場合、物件の鉄道駅からの距離に注視し、
どのような層であれば遠さを許容してくれるか、
駅近であればどんな層が入居を希望するか、
よく検討する必要があります。

 

具体的には、ファミリー層であれば駅が多少遠くても
部屋の広さを選択するのじゃないか、とか。

国公立大学の近くでできるだけ安いワンルームを
学生が求めて需要が見込めるのではないか、とかです。

 

地方では駅は重要視される？　されない？

一方地方物件では事情が異なります。

鉄道が存在していても、鉄道の存在にあまり価値を
感じない層が多く存在するためです。

駅を必要としている層は地方でも確実にいます。
そういう方は都市部と同じく、駅近を好みます。

 

一方、自動車が移動手段として根付いている人にとって、
鉄道駅はむしろ邪魔であることもあります。

駅の近くは賃料が高くなるし、電車の騒音は鉄道を
利用する、しないに関わらず鬱陶しいもの。

せいぜい年に1、2度しか利用しないなら、
むしろ日常生活は駅から離れたところを
選ぶ方が少なくありません。

 

どちらかというと、検討項目として入っていない、と
言った方が近いかもしれませんね。

賃料、駐車場代、部屋の間取り、広さなど、
物件そのものが入居付けのポイントとなります。

地方では、物件が鉄道駅の圏内なのか、それとも
自動車中心の生活となるのかに注視し、適合する
入居層に合った間取りであるかに着目すべきです。

 

鉄道駅に対する評価の地域差を意識する

基本的には地方の方が立地に関して寛容です。

本当に地方へいけば買い物をするにも自動車は
必要になりますから、駐車場の有無の方が
鉄道駅の存在よりもよほど重要。

 

都市部は地価が高く、立地を選べないような印象を
受けることもありますが、安さを求めれば安さを
求められる「駅」が存在します。

その場合、「駅」そのものの雰囲気をよく観察し、
どのような住人が集まるのかまで考えると、
需要のある物件を見つけやすくなるかもしれません。

 

鉄道駅に対する評価は、地域によってかなり異なります。

時々駅が近くにないけどバスがしっかりと発達している
なんて地域もありますし、本来はひとまとめに考えて
いいものではないかもしれません。

ですが、概ね上記のような意識付けをしておけば
間違いは少なくなるのではないかと思います。

投資予定地が自分が不慣れな地域であったりする時の
参考になれば幸いです。あくまで、参考程度に。

 

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