101.おまかせ不動産投資の基礎的な考え方

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おまかせ投資は経費率の高くなってしまいがちな投資手法です。

自分がやらなくてもいい部分についてを、プロに任せてしまう
ことにより自分の時間の浪費の削減、及びクオリティの向上の
両方を同時に満たそう、という方法論ですので。

 

部屋をリフォームする際、プロと比べても遜色のない技術と
それを実行する時間があれば、職人に依頼するよりも自分で
やった方が安上がりなのは当たり前。

リフォームの資材なんてホームセンターへ行けば手に入ります。

電気工事士などの資格があれば、電気関連の工事も自分で
行うことができます。

東京オリンピックの影響で職人は引っ張りだこ、人材不足が
甚だしい今、職人の人件費は高騰していますから、そこを
自分でやることができれば随分節約になりますね。

 

しかし、その時間を使って自分でより生産的なことができたり、
お金よりも大事なことに時間を使うことができれば、高いお金を
払ってでもプロにお願いする価値はある。

それが、おまかせ投資の根源的な考え方です。

同じタイプの建物でも大小さまざま。

いかに経費の費用対効果を高めるか

とはいえ、元々の資産家ならともかく、大した資金の無い私たちに
とっては経費をなるべく節約するのも大切なこと。

プロに任せるために無尽蔵に経費を消費したりはできません。

 

かといって、プロへの報酬をケチることもできない。

仕事が全くなくて職人が余っているならともかく、アベノミクスや
東京オリンピックの影響で職人不足を起こしている今、修繕費用の
価格交渉は極めて厳しいし、安ければ請け負ってもらえません。

景気が上がってくると需要よりも先にライバルが増加してきます。
広告費も増えるでしょうし、諸々の費用は増えるばかり。

お任せするにしても、費用についてよく検討しなければいけません。

 

これを解決する方法はあります。そしてそれは、おまかせ不動産投資を
するに当たっての前提条件です。

それは、投資規模を大きくすること。

戸数にすれば、最低でも10戸は必要です。

 

大型の物件を所有し、投資規模が大きくなればスケールメリット
得ることが可能です。スケールメリットとは、経営規模が大きいほど
生産性や経済効率が向上することを言います。

日用品も、まとめ買いすると1つあたりの価格は安く済みますよね。

我が家は歯磨き粉は「アパガードプレミオ」を使用しています。薬局で
単品買いすると定価は1,680円と高いのですが、ネット通販で送料無料に
なるまでまとめ買いしているので1本1,000円弱で済んでいます。

それと同じこと。

 

実際に僕が見積もりを出した中での一例を出すと。

サイクルポートを設置したのですが、その費用は10台用で200,000円、
20台用で350,000円でした。(設置費用含む)

これが相場と比較して安いかどうかはともかく、10台用よりも20台用が
圧倒的にコストパフォーマンスがいいことは明らか。

利用者から費用を頂くとすれば、この価格差は利回りに大きく影響します。

 

おまかせ不動産投資で安定した経営を続けるならば、ある程度の
投資規模を持ちスケールメリットを活用することが前提条件です。

 

スケールメリットを最大限活用する

最低でも10戸と言ったのは、単に税制面で有利になるという理由で
仕切っただけの数字であり、その他の特別な根拠はありません。

青色申告特別控除も立派なスケールメリットの一部と思います。

 

戸数は多ければ多いほど良いです。税務についても税務のプロである
税理士さんにお願いしたいところですが、家賃収入が少ない間は
税理顧問料も馬鹿になりません。

戸数が多ければ家賃収入も増え、お願いできる仕事も増えますから
ここでもスケールメリットが働くことになります。

 

ただ、1戸あたりの賃料や部屋の間取りも考慮することを
決して忘れないで下さい。

戸数を稼ぐことや高い利回りにに意識が行きすぎてしまうと、
狭小ワンルームだらけになったり家賃の低すぎる地方物件を
購入してしまったりします。

勝算があるならば全く問題ありませんが、狭小ワンルームは
入居期間が短期となりやすかったり、地方物件は宣伝広告費が
高額だったりと、数字からは判断できないデメリットがあります。

 

せっかくのスケールメリットも、そんなところで無駄遣いを
してしまったら効果は半減です。

享受可能なスケールメリットを効率良く活かすこと。

これがおまかせ不動産投資の根元を支える基礎的な考え方になります。

 

おまかせ投資のデメリット

当然ながらデメリットもあります。

融資金額は大きくならざるを得ません。
自分の懐から財政出動する金額も多くなります。

多くの顧客を抱えることで、人的トラブルを起こすリスク
どうしても高くなってしまいます。

 

しかしそれを上回るベネフィットがおまかせ不動産投資からは
得られると僕は感じていますし、実際に体験しています。

今のところ家賃の滞納も管理会社さんが優秀なためか、きっちりと
事を荒立てることなく回収していますし、細かいトラブルはあっても
全て問題が拡大することなく解決されています。

まだまだ、今後10年20年で多くのことが起こるかと思いますが、
着実に投資規模を大きくすることができれば余剰金も十分に
得られますから、損失補填に困ることはないでしょう。

 

融資金額に怖気づいてしまったり、融資をなかなか受けられずに
やきもきすることもあるかと思いますが。

それは今後、一つひとつ一緒に乗り越えていきましょう。

 

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