医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

昨年度末から今年度頭にかけての退去分が、5月末までにぼちぼち
埋まってきまして。もう少しで満室といった感じです。

不動産投資において最も安心できるのは、常に満室の状態が維持を
されている状況。収益不動産の持つポテンシャルが最大限生きる、
理想的な姿です。

かつては礼金を受け取れて、また敷金もなんだかんだと理屈をつけ
回収して（今現在では違法認定される部分もありますね）、という
形でしたので、入れ替えが発生した方が稼ぎは良かった様子。

ですから、ある意味収益不動産のポテンシャルは無限でした。住宅
そのものが不足していたため、借り手にも困らなかった。

 

しかし現代では貸し手の増加などの影響もあって競争過多、礼金は
おろか、敷金すら取らない戦略を取るところも増えています。

借り手もかつてより遥かに贅沢化していて、汚いままの部屋に入居
するような人間はいません。日本の文化度が向上した結果です。

入退去には修繕費用が多く掛かりますから、入れ替えが発生する度
に利益が削り取られるのが現代的。極力、長く入居をしてもらって
変化が無いのが一番です。

トラブルが起こらなければ尚更ですね。

 

正直、貸し手目線でも借り手目線でも今の入居者保護はやり過ぎだ
と感じます。貸し手圧倒的優位だった時代の借り手を保護するため
の法律で、借り手優位となった現代には馴染みません。

収入があった頃は容認されていたかもしれませんが、そこも期待が
できない現代において、個人が力をつけた以上は対等な関係となる
よう法改正が必要でしょう。今のままは貸し手のリスクが高すぎる。

とはいえ、すぐに変わるものでもありません。そのうち問題提起を
されるかもしれませんけれども、当面は今の環境で対応をするしか
ない。

できるだけ長く入居をして頂いて、収益不動産の持つポテンシャル
を最大限引き出すのがオーナーの役割です。

 

が、残念ながらそう簡単にいかないのは誰でも容易に想像できる事
であろうと思います。

サブリースは典型的な中抜き

30年間ずっと満室、これを実現できるか否か、と言われたら、ほぼ
100%不可能であると言い切ってもいいでしょう。

達成できたとしたら、それはかなり特殊な例であって、一般的には
現実的ではない。

賃貸住宅には空室リスクがある。これが、世間一般の感覚です。

 

巷で悪い意味で話題になっているサブリースは、これを実現しよう
とした結果生まれたもの。空室リスクに対する不安から購入を躊躇
するなら、その不安を取っ払えば売れるはず。

収益不動産デベロッパーや投資不動産業者はそう考えたのでしょう。
そうして組み上げられたサブリースですが、様々な問題が発生して
いるのは多くの人に知られた通り。

もっとも、世間の人々はあまり関心が無いように感じますが。

 

結局、リスクの無い投資なんてあり得ないとの本質が体現しただけ。
サブリースとは、表面上のリスクを隠して別のリスクに転換をした
だけのものなんですね。

サブリース賃料は、実際の家賃の7割から8割程度なのでしょうか。
直接契約した経験がないため正確には分かりませんが、その程度だ
との噂を聞いた事があります。

つまりは、その程度の空室は許容できるということ。2割から3割の
空室ならば、長期サブリース契約を結んだのと変わらない、と。

 

3割の空室というのは結構なものです。事前計画では2割程度の空室
で計画を立てておくのが安全だと言われており、つまり不動産投資
の成功ラインを維持できればサブリース契約など全くの不要。

長期サブリースは「安心」を得るために利益を捨てています。空室
リスクをさけるために、それ以上のマイナスを容認するなど意味が
不明であるのは小学生でもわかるでしょう。

物件の運用がままならなかったらサブリース会社が破綻するのです
から、経営リスクは何一つ回避できていません。中抜きされている
だけに気が付いた方が良い。

 

誰でも知っている事実ですよね。日本では、中抜き業者がどこでも
活発に動いており、個人の利益を掠め取っていくシステムが常態化
しているのだ、というのを。

 

空室はある方が自然

不動産投資をするならば、ある程度の空室は容認すべきです。

そして、実際に空室がぼちぼちあっても、融資の返済や不動産運用
には支障が無いのを、僕は実証しています。

もちろん、そこを含めて事業計画や融資返済計画を当初から立てて
おいたのがうまくいっている最大の理由。

 

収益不動産の広告は、現時点で想定されるポテンシャルしか記載が
されていません。そこからどのような将来を予測するかが、買主の
腕の見せ所。

決して目の前の数字だけで将来を想像し、舞い上がってはいけない。
心が動揺する瞬間を、セールス側は待っているんですから。

 

不動産投資にリスクはつきもの。そこに付け込んだビジネスに心を
奪われるようであれば、いずれ何かで失敗をしていたに違いない。

リスクとは、あらゆる事柄について回って当然なもの。大事なのは、
リスクがどこまで許容できるか、とリスクをどうやって解消するか。

投資をしようがしまいが、常に目の前の現実と向き合うよう心掛け、
リスクと現実のすり合わせを行わなければ、どこかで何かの罠へと
嵌ってしまう。

逆に言えば、リスクと現実をすり合わせられていれば、不動産投資
のリスクなど大したことがないのに気が付けて、現実的な事業計画
を立てることができるはずです。

 

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