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不動産投資はやはり、本来は多額の現金を所有している
人物がやるべき投資である、とはしみじみ思います。
不動産投資における悩みのほぼ全ては、現金があれば
解決できてしまうのが現実。
結局のところ、融資の存在が悩みを生む原因なんです。
借入金がゼロであれば、入居率が50%を切ったとしても
破綻することはまず考えられません。
よっぽどのことがない限り普通にマンション、アパート経営を
していれば空室率100%なんて考えにくい。
半分も埋まっていれば固定資産税と経費、修繕費程度は
十分賄えますから、一時的に入居率が悪くなってもじっくりと
腰を据えて空室対策をすることができます。
残債のない収益不動産を所有していれば、
不動産投資において何も恐れることはありません。
多額の現金を持っている人にとって不動産投資は天国です。
現金こそ投資における最強の矛であり最強の盾
逆に、現金資産がないとなかなか辛い思いをすることに
なるのが不動産投資でもあります。
毎月の返済をするのが精一杯で、内部留保を作る余裕なく
ギリギリの状態が続いてしまうと、ちょっとしたことで
経営破綻を起こしかねません。
常に満室であるわけではありませんから、たまたま退去が
重なってしまっただけで返済原資が足りなくなったり、
リフォーム料や広告料が払えなかったり。
水道管、消防設備などの故障の修繕費が出せなかったり。
エアコンなどの屋内設備も、壊れる時は一斉に壊れます。
固定資産税や所得税、住民税の支払いまでに納税資金が
貯まらなかったり。増税がされないとも限らない。
家賃収入対して融資の返済割合が高すぎると、手元に残る
資金が雀の涙となってしまい、いつまで経っても余裕が
生まれません。
日本の賃貸不動産は、経年劣化で家賃収入が下がりますから、
現金が貯まらない状況というのはたとえトラブルがなくとも
ジリ貧でしかないんです。
ここから何が分かるかというと。
不動産投資始めたらまず目標にすることは、現金を十分なだけ
内部留保として集めることである、といえます。
内部留保は経営の自由度を上昇させる
内部留保が潤沢であれば、何をするにしても多彩な選択肢から
よりベターだと思われることを選ぶことができます。
繰り上げ返済に使うのもいいでしょう。
融資残高の減少はバランスシートの改善に繋がりますし、
収益性を改善し毎月の返済を減少させる効果があります。
空室対策をするに当たって、家賃を下げる以外にリフォームを
するだとか、広告料を上げるといった方法が取れます。
売却にも有利です。残債があると残債以上の金額でなければ
不動産を売却することへ金融機関から許可が降りないことが
ありますが、内部留保でカバーできれば問題ありません。
内部留保が十分あると金融機関からの信用も高まり、
融資を受けることも可能。現金を減らしたくなければ
運転資金を借りるのも経営上有効な手段です。
内部留保を元手として次の1棟を購入することすらできます。
全額現金で区分マンションや戸建、小さな木造アパートを
購入するもよし、融資を受けて1棟RCマンションを買うもよし。
方向を変えて太陽光発電事業を始めてみたり、空いているテナントを
利用して新規事業の開拓をすることも可能です。正に自由。
収益も得られない、売却もできないでは、もうどうしようもない。
追加融資を受けられなければ、いわゆる経営破綻です。
内部留保が貯まらないということは
経営破綻が間近に迫っているということ。
日本の企業が賃金を上げずに内部留保を増やすのは、
経営破綻をより遠ざけておきたいがための選択で。
経営者からすれば命懸けですから止むを得ないことかなと。
不動産投資はダイエットと同じ
不動産投資で得られたキャッシュフローに手を付けては
いけないというのは、こういう事情です。
決して一時的な贅沢のためにリスクを背負って
不動産投資をするのではありませんよね？
このことが分かっていれば、経営の方向性について
悩むことは少なくなるでしょう。
まずは可能な限り現金を貯めること。
とりあえず、融資額の5～10%を目標にしましょう。
その頃には多少は返済も進み、残債に対して多少の
精神的な余裕を持てることと思います。
現金の増加速度は、投資初期の数年がもっともゆっくりで
あるため辛い時期が長く続きます。
しかし、それはどうしても乗り越えなければいけない壁。
ダイエットと同じと考えて下さい。ダイエットも、なかなか
体重が減らないしダイエットを始めたての時期が肉体的にも
精神的にも最も辛い時期ですよね。
食事の量や質もなれないし、運動も体力・筋力ともに無く
しんどい。疲れも取れにくい。
でも、1ヶ月も続けると小食にも慣れるし間食をせずとも
お腹が空くことはなくなる。運動も時間を長く続けられる
ようになっていきます。
その時期になってようやく体重も減り始め、
モチベーションもアップするというもの。
何事も最初が一番辛いんです。でもその時期さえ乗り越えて
しまえば、結果が出始める時期と重なり、やる気も出ます。
最初の2年から3年。自分に厳しく生きましょう。
それが将来の30年を、人生を変えるのですから。
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