医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

少々空き室が出ていた、2棟目の地方にあるRCマンションですが。
今の時期になって入居申し込みが複数入ってきて、今年も既に10月
になったというのに不思議な感じがします。

ただこの感覚は毎年の話で。どうにも何故か繁盛期に埋まりきらず
夏～秋に掛けて満室になる傾向があります。

理由は不明です。

 

元よりかなりの地方物件（福岡県の西側）ですので繁盛期でも入居
希望者が殺到するなんて話はありませんで。

多分時間の流れが都市部とは違うのでしょうね。繫盛期、閑散期は
気にせずに、戦略に大きく波も作らずに経営をしています。

それで今のところ困ってはいませんので、当面はこのままの態勢を
維持していこうかと思っています。

国立大学近くですがなるべく学生需要には頼らず、一般の入居者を
増やすようにはしていて。来るべき大量退去に備えているのが現状。

その時には多額の原状回復費用も必要になりますから、今のうちに
お金もたくさん貯めておかなければいけません。

課題は数多くありますが、新駅の建設などプラス要素も多いため、
何とか頑張って高い入居率を維持していきたいところです。

なるべく家賃本体は引き下げない

当該物件は購入後3年を過ぎていますが、当初から家賃はほとんど
下がっていません。

入居促進のために駐車場利用料をサービスしたりしているものの、
購入時の事業計画では駐車場代を考慮せずに計算していた上、意外
にも空きがあるのでマイナスとは感じません。

時々ある交渉も、駐車場代を中心に個別対応を取るようにしていて。
なるべく本体部分の家賃は下がらないようにしています。

 

家賃を下げず、駐車場代などを下げるようにしているのは三つほど
理由があります。

 

一つは、収益評価を下げない為に。

厳密には駐車場代も込みで計算すべきですからあまり意味はないの
かもしれませんが、部屋が満室になって駐車場も全台埋まっている
などと都合の良い想定をするのもどうかと思っていて。

また、経時的に家賃が下落しているのが一目瞭然で分かってしまう
のは非常に印象も悪く、「家賃を引き下げないと入居が集まらない
物件」であるとの烙印を押されてしまいます。

今後も引き下げが必要になる可能性も高い、と。

 

駐車場代は満遍なく値下げしているのではなく、ベース価格はその
ままに交渉が入った時や閑散期の入居促進策としてキャンペーンを
打っているだけですので。

家賃は下落していないと言い張ることは可能でしょう。苦しい部分
もありますけれども（笑）。

でも実際、駐車場代を引き下げることで今まで利用されてなかった
駐車場からわずかとはいえ収入を得られるようになっていますので、
全体としてはかえってプラスになっているのですよね。

 

収益評価を維持するのは売却時の失敗を防止する効果があります。

頑張って空室を埋めインカムゲインを得ても、家賃が下落していて
売却価格が落ちすぎてしまっては最終利益が損なわれてしまう。

当面は出口に向かうつもりはありませんが、早いうちからの対策が
後々聞いてくるものです。

 

次に、消費税対策。

僕は未だ、収益不動産は個人所有です。資産管理会社を活用しては
いますけれども、個人所有である事実は変わりません。

法人への移行はコストが掛かりますし、金融機関の意向もあります
ので、当面このままになるかと思われます。

 

2棟もRCマンションを所有しているとテナント収入、共益費、及び
駐車場代などの「消費税課税所得」が随分と膨らみます。

消費税課税所得が1000万円を超えると、2年後から消費税の納税を
しなければいけなくなり、僕のように第3の事業を行ったり、他の
事業を将来的に持つ可能性がある場合は要注意で。

消費税課税所得はなるべく低い方が良い。今は第3の事業が法人化
されているためあまり気になりませんが、移行期は結構スレスレで
危なかったです。

 

そのような状況になくとも、テナントを複数持つ収益不動産を所有
している場合は要注意ですね。

テナントは賃料も高いため、あっという間に年間1000万円を超過
する可能性がありますから。

 

価格引き上げは一大決心

最後の一つは、値上げに踏み切る難しさを強く感じる為です。

値上げには相当な勇気が必要です。値上げをすることにより確実に
入居を見つけにくくなります。値上げしたために空室期間が1か月
伸びてしまったら、取り戻すのにどれ程苦労するか。

管理会社さんもあまりよい顔をしないかもしれません。僅かな増益
より、入居率が落ちたり募集しにくくなるデメリットの方が大きい
でしょうから。

 

それを乗り越えて値上げをするのは、相当な度胸と説得力が必要に
なります。

家賃を引き下げさえしなければ、そんな難しい決断を下す必要など
なくなります。駐車場代を値下げしているだけなら、次の募集から
しばらく元通りでといえばいいだけの話。

周辺物件が本格的にインフレしてくれば、その流れに乗ってもいい
かなとは思いますけれども、地方物件がそうなるのはいつの日か。
現状維持をできるだけしておくのが賢いように感じます。

 

総額で考えれば何の違いもありませんが、家賃とそれ以外の値下げ
には意外と大きな差があると思っています。

皆さんもお気をつけ下さい。駐車場に余裕がある場合は、そちらを
交渉の材料に積極的に利用するのをお勧めします。

 

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