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3月は単身向け賃貸住宅の繁盛期です。
ここを逃すと、条件を落としての募集をせざるを得なくなり、下手を
すると次の繁盛期まで空室のまま過ごす羽目になりかねません。
単身向け物件をお持ちの場合は、何としてもこのタイミングで満室に
しておきたいですね。
ただしそれは全ての大家が考えている事。そんなに都合良く自分だけ
入居を入れまくる、なんて旨い話にはなりません。
限られた顧客を奪い合う展開以外にはなく、その中で生き残るために
私たちはできるだけ魅力的な提案をしなければいけない。
それも単に顧客にとって魅力的なだけではなく。入居希望者の入り口
となる不動産業者にから見ても魅力のあるものでなくては、繁盛期の
戦場を突破はできません。
実のところ、僕は既に単身向けの部屋は2月末時点で満室がほぼ決定
してしまったので今年は高みの見物だったりしますが、これから退去
の連絡が来ないとも限らず。
油断大敵、と自らを引き締めるために、単身向け物件の賃貸について
僕なりの今後の考察をしてみようかと思います。
単身向け住宅は供給過剰
単身向け賃貸住宅は、利回りとしては高くなります。同一面積の中に
多くの人間を詰め込んでしまえば、利益は増えるのも当然です。
1棟RCマンションを検索すると、単身向けの部屋が中心の物件の方が
家族向け物件よりも利回りが高い傾向にあります。
それ故、投資用マンションというと単身向けのワンルームマンション
が数多く売りに出されているのですが。
利回りが高くなるのは投資家のみならず、投資用マンションを新築し
売りに出す事業者にとっても同じであるからで。家族向けの物件なら
実需層に売る方が良いのでしょうね。
そんな事情で、市場には単身者向けのワンルームマンションが大量に
供給され、賃貸市場は競争過多となってしまっています。
単身向け賃貸住宅の抱える最大の問題は、供給過剰からくるライバル
の多さです。
マンションだけではありません。アパートの類も競争相手です。昨今
はシェアハウスも一般化していますし、単身需要を奪おうと競争力の
強い賃貸住宅は増え続けています。
人口が減少し、世帯数も頭打ちした中ですので、この先により厳しい
競争が待ち受けているのは容易に想像できます。
都市も地方も関係ありません。需要が見込めそうであれば雨後の筍の
ように新築が建設される現状、立地負けした物件は家賃の引き下げを
検討せざるを得ないでしょう。繁盛期といえども。
実質賃金の下落が続いている今、経済的に厳しい単身者をどのように
引き寄せるかが、今後のポイントと思います。
継続的な景気上昇機運が明確になるまでは続くであろう傾向です。
競争が激しくなる事が予測されるなら、価格競争に耐えうる程度には
余裕のある計画を購入時より検討しておくべきでしょう。利回りは、
8掛けくらいに思っておいた方がいいかもしれません。
サブリースマンションは危険なライバル
激しい競争の最中、個人投資家が需要を取り込む際に要注意なのが、
多数存在するサブリース物件です。
サブリースについての問題点は何度も書いてきた話。今回の話の中心
はそうではなく、サブリース物件がその他の似た不動産に与える影響
について。
サブリースは、契約者にとっては空室でも賃料が得られるメリットが
ありますが、サブリース業者はそこを埋めておかなければマイナスで。
オーナーには関係なくとも、サブリース業者は必死に部屋を埋めよう
と動きます。
サブリース案件は、不動産業者にとって自社物件に近いものがあり、
優先順位は相当に高い。
サブリース契約のワンルームマンションが多い地域では、不動産業者
が自社物件やサブリースの入居を優先し、個人所有者に入居者を紹介
してくれない可能性があります。
良立地のはずなのになかなか部屋が埋まらない。そんな物件は周辺に
多数の「不動産事業者にとって」優先順位の高い物件が近隣に多数、
存在しているかもしれません。
投資用マンションが数多く販売されている地域では、単身向け住宅を
所有するのは気をつけた方がよいように思います。
サブリースは投資家にとってマイナスの側面が大きいですが、だから
といって既に契約しているサブリース契約の解除については慎重に、
募集についての具体策を練ってからの方が無難でしょう。
ワンルームマンションでも民泊が認められる動きが出ていますので、
そのような物件はいっその事、住宅をやめて民泊へと業態変更をして
しまったほうがいいかもしれません。
サブリース業者が同じような考えを持たないとも限りませんが。
安定のファミリータイプ
単身向け物件にはこういった問題がある関係で、個人的には家族向け
物件の方が好みです。
住宅ローン金利の引き下げによる退去リスクがやや高まってはいます
けれども、それ以上に需要が大きいので入居者には困りませんから。
単身向けを購入するにしても、部屋が広いとかライバルがいないとか、
競争相手の少ないところ以外は手を出すつもりはありません。
現時点で僕が所有している単身向けマンションはライバルが少なくて
地方の割には入居が見つけやすい、とても気に入っている物件ですが、
いつそれが崩れるかは分からず。
もし競争相手が増えてきたら、物件を手放してしまうかもしれません。
まあ後から新築が建っても価格的に競合しないはずですので、恐らく
長期保有ができるかなと思っていますけれども。
2016年の繁盛期をどう乗り切るかで、今年の命運は大きく分かれます。
まだ空室が残っている方は、必死になって満室を目指して下さい。
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