医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

なにやらとあるサイトに家賃に関する変てこな記事が掲載されたようですね。

内容的には、「家賃が崩壊しており、大家にちょっと言えば家賃が下がる人が
大勢出ていますよ」というもの。

ある意味であながち間違いではありませんが、本質が全く見えていない、
非常に中途半端な記事内容でした。

 

リンクを貼る気も起きませんので、読んでみたい方は検索をしてみて下さい。

 

交渉自体は悪くないが、勘違いは困りもの

確かに私達が物件を購入したりリフォームなどをする際に価格交渉をして
値下げを引き出すことはありますので、入居者も家賃交渉をしても良いと
思いますし、不当に高いのならば交渉すべきです。

特に今は住宅が足りていなかったかつてとは違い、空き家がたくさんある
のですから大家と入居者の関係も変わっています。

長く住んでいる方は積極的に交渉してみるのもアリでしょう。長らくデフレ
が続いていましたから相場的にも下落しているはずです。

 

僕は学生時代から研修が終わって医局人事で異動するまで、10年近くに渡り
同じワンルームマンションに入居していましたが、今思えば交渉すべきで
あったと感じます。

といっても、壊れてもないエアコンを交換してくれたり、消防設備点検に
代わりに立ち会ってもらったりとお世話になりましたので住んでよかった
とは思いますが。

向こうにとっても僕は優良な入居者だったことでしょう。

 

しかし、このような話が広まると大きな勘違いをする人々が出てくることが
なんとも困り者。

何の材料もなしに入居して短期間のうちに家賃交渉を持ちかけてくる方々が
必ず出てきます。

僕も交渉が上手なわけではありませんから交渉とは何ぞやという偉そうな
ことを言えた筋でもありませんが、微妙な交渉を持ちかけられても面倒な
だけでお互いにメリットがありません。

 

中には、交渉に応じないことで喧嘩腰になる方、トラブルを起こす方も出て
くることが予想されます。

そのような方は早いところ退去して頂いた方が将来のリスクも減りますし、
部屋が汚れる前にどうぞと思ってしまいますね。

 

そもそも今はインフレ期に突入していますから、今頃になって家賃交渉を
するのは残念ながら時期を逃したと言わざるを得ない。

この手のニュースには不動産屋、大家、賃貸などについて様々なコメントが
つきますが、世間一般はものすごく勘違いしていることを実感します。
また本音も聞けるので勉強にもなります。

なかなか面白いので、ぜひともお暇な時に某巨大掲示板を覗かれてみて下さい。

自信を持って適切価格で提供をしていれば怖くない

苦しい経営をされている方には頭の痛くなる話だと思います。

退去されればクリーニング費用（場合によってはリフォーム費用）、広告費
を再度掛けて募集しなければいけません。空室期間は収入もありません。

一度退去が出るとなかなか決まらないような立地では非常に苦しい。そんな
心境の時に入居者から価格交渉を迫られれば弱気にもなってしまいます。

 

そんな経営をしなくてもよいような環境を私たちは目指さねばなりません。

空き家が多い多いと言われはしますが、果たして「競争力のある空き家」は
どれほどあるでしょうか。

ちゃんと経営できている不動産投資家の所有物件は、軒並み入居率95%とか
あります。僕も現在は満室です。

空いているところでは10室中2,3部屋しか埋まっていないみたいなところも
あるでしょうが、それはよほど条件が悪いかやる気がないとしか思えない。

 

今でもしっかり選定し、空室対策をすれば入居率は十分あるところばかり。

空室だらけのところは税金対策に建物をそのままにしているだけである
ことも多い。我が家の近所にもそんな雰囲気のアパートがあります。

空き家のカウントにはそのようなところも含まれている。

 

これから収益不動産を購入しようと思っているのなら、そんな物件を高額で
購入したりはしませんよね。（再生案件除く）

あくまで競争率が高い物件に絞って購入するはず。それを心掛けていれば
材料のない家賃交渉なんて突っぱねることができるでしょう。

契約を結んだ以上、交渉に乗る義務はありません。更新時に相談されれば
場合によっては少し考えますが、契約途中に家賃を変更することは、僕は
これまでもないし、今後もないです。

適正賃料で提供させて頂いている自信がありますし、退去が出てもまたすぐ
入居者を見つけられます。お金は十分貯めてありますから、費用に困ること
もありません。

 

最後は強気に出る精神力が大事

不動産投資家として誰しも金融機関や不動産会社などと交渉をするために、
常日頃から準備を進めていらっしゃると思います。

が、今回の記事のような傾向が今後も世間で強まっていくようであれば、
入居者からの交渉に備えて対策を練っておくことも必要かもしれませんね。

 

何も難しいことではありません。

退去の手間＞家賃交渉で得られるメリット　となる環境を作り上げてしまえば
いいのですから。

退去してもすぐに次が見つかる、人気のある部屋作りをしたり、立地を選択
することも効果的です。

そう、今まで通りでいいんです。何も変える必要はありません。

 

あるとすれば、いざ価格交渉をされても弱気にならない精神力を鍛えておく
ことでしょうか（笑）。

少なくとも更新時でもない交渉は突っぱねられるようになっておきましょう。

 

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