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融資返済についての計画の立て方は、不動産投資において最も重要
な部分です。
ここを間違えると利益が出ているにもかかわらずお金が回らない、
となってしまいます。
早く返せばいいというものではない、かといって返済負担が小さい
のが良いとも限らない。
住宅ローンを組む際も同様ですが、融資返済計画のバランス感覚は
個人の資質に懸かっています。
絶対的な正解は存在しません。
融資返済の法則性については非常に単純です。
金利は低いほうが良いに決まってますので置いておくとして。問題
となるのは返済期間です。返済期間をどのように設定するかで投資
の行く末は変化します。
返済期間を長くすれば、月々の返済負担は減り、返済総額は増える。
返済期間を短くすれば、月々の返済負担は増え、返済総額は減る。
これだけです。これだけですが、投資の成否を左右する程に重要な、
決して軽んじてはいけない部分。
返済期間を長くし過ぎれば金利負担が大きくなり過ぎ、投資をする
目的である金銭的利益を失ってしまうかもしれません。
返済期間を短くし過ぎれば月々の返済に困窮し、生活に余裕を作る
ために始めたはずの不動産投資で逆に苦しむ羽目になってしまう。
どの程度のバランスがベストであるかの画一的な答えはありません。
その他の収入、生活様式、年齢、性格、その他あらゆる要素により
微妙な差が出ます。
取りたいのはバランスです。総合的に、客観的に判断をすることが
限りなくベストに近いベターを見つけるポイントになりそうです。
個人的な方針
僕は比較的、返済負担については寛容なスタンスを取っています。
何故かといえば、理由はいくつか。
一つ目、不動産投資で得た利益を短期的に利用しようとの気持ちが
一切無いからです。
RCマンション2棟分で結構な利益が出ますが、自分自身のためには
これまでに一銭も使用していません。どうしても見過ごせなかった
親族の借金を整理するために貸し付けただけです。
複数の親族の借金を数百万円単位で整理した為に、流石にこれ以上
はしんどいですけれども。
それはともかく、使う気が無いし、お金を口座に貯めこみすぎても
死に金にしかなりませんので、返済期間を短くして返済スピードを
速くしています。
二つ目、最終利益を重要視している為です。
借り換え時に返済期間を短縮しているので金利が大幅に下がった割
にキャッシュフローはそこまで伸びていませんが、融資残高の減り
はとても速くなり、最終利益は大幅に伸びる予定です。
長く借りて繰り上げ返済でも良いのですが、繰り上げの手間と僅か
な支払利息の増加を考慮しました。
利益確定前の資金には手をつける気になれませんので、融資返済の
月々負担を増やしてでも
三つ目、賃金から投資に回す資金を捻出できるため。
初期投資資金こそ用意できなかったものの、少しずつ賃金から投資
へと資金を回すことで投資を安定化させる自信がありました。
中期的に、資金を投じて経営の財務状況を良くしておく事がプラス
に繋がり、将来的な利益を大きくするはずだと直感的に感じ取って
いたのだと思います。
四つ目、それとは別に新たな収入源を作る予定であったため。
借り換えを実施する頃には、第3の事業である程度利益を上げられて
いましたので、資金的な余裕も今後の収入としても十分すぎる余裕
を確保できていました。
また先々は診療所経営のためになるべく身軽になっておかなければ
いけませんでしたので、返済スピードを速める必要もありました。
収入の3つの柱が確保されていたこと、それを更に強化する為の信用
の確保に迫られていたことが、高返済負担を許容する根拠となって
います。
リスクを減らしたいなら負担減を
実際にどの程度の返済負担かというと金利負担分含め概ね家賃収入
の50%程度です。
とはいっても現在は元金均等返済としているため、徐々に返済負担
は軽減されていく見込みです。とはいっても家賃も下がる可能性が
ありますので、トントンかなと思っていますが。
家賃収入の50%というと到底受け入れられないとの方も大勢いるかと
思いますが、その辺は自己責任で受け止めています。
実際、少々手元資金の増加は遅いかなと感じもします。修繕費やら
広告費やらで消えていくお金もありますし、時に空室もできるので
思ったようにはお金は増えていかず、余裕は少ないです。
ただ、僕のコンセプトとして収入の3つの柱の構築、要するに他から
収入を得て投資資本を後からでも増やしていくというのがあります
から、少なくとも当面は問題にならなさそうです。
他からの収入が減少してしまった時が正念場。つまり、これから先
給与収入が減り、またサラリーマンですらなくなる予定となった今、
運が試される時と言えます。
これまでの積み重ねで十分にステージを上昇、運のよさを高められ
ていると自分を信じて走りぬくつもりです。
リスクは承知の上で踏み込んだのですから、多少は運に左右される
部分があっても致し方ありません。
運に自信が無いならば、稼ぎの目標を縮小し細々とした投資をする
のが無難かと思います。
返済負担もできるだけ減らした方が良いでしょう。
ただそれも一歩間違えると得られるはずの利益を失い、時間と機会
を無駄にするリスクを背負う事となるのもお忘れなく。
不動産投資には、バランスが重要です。
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