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最近、色々なところで言われていること。
フルローン、オーバーローンは危険であり、悪である。
まあ、そこまで言わなくても、フルローン、オーバーローンの
危うさに警鐘を鳴らしているような論調の主張が出ることがあります。
これ、本当でしょうか？
私は、融資が出て、自分が必要としているのであれば、
むしろ歓迎すべきこと、と思います。
最小のリスクで最大の力を発揮するには
融資を受ける意味、それは現在自分が持っていないはずの力を
発揮することを可能とするため、です。
ドラゴンボールでいえば、元気玉です。他から力を分けてもらって、
自分一人では出せないパワーを持つエネルギー弾を作り出す。
ただし、コントロールをするのは自分です。
清い心を持っていないと作れませんし、コントロールも難しい。
融資も同じです。お金を借りることで、自分の資産では買えないような
収益不動産を買うことができるようになります。
借りる額が多かろうが少なかろうが、リスクは付きまといます。
自己資金を1割入れようが、2割入れようが、
買う物件自体が悪かったり、その後の運営がダメだったりすれば、
遅かれ早かれ破綻するんです。
自己資金分も失うんですから、損失額だってほとんど変わりません。
だったら、借りれるのであれば借りるべきです。
リスクが同じなら、最大限レバレッジを効かせた方が
得に決まっています。
そのリスク、本当にリスクですか？
フルローン、オーバーローンでややリスクが上がるとすれば、
返済期間が同じ場合、月当たりの返済額が増えることです。
しかし、ちょっと待ってください。これ、リスクですか？
普通、経営計画を立てる時、返済額が家賃収入の何割に
なるかは計算しますよね。
大体、満室想定の4割～6割が適性、と言われています。
当たり前ですが、返済額の割合が低いほど安全です。
もし、フルローン、オーバーローンで返済が不可能となって
破綻したのならば、最初から買うべきでない物件であったか、
経営に大きな問題があったかのどちらかです。
だったら、自己資金を入れていようと、同じことですよね。
自己資金を入れる意味は、あくまで金融機関のリスクを下げる、
ということでしかないのですから。
フルローン、オーバーローンの最大の利点は、自己資金を
温存できること。何かトラブルがあったとしても、
手持ち資金で対処が可能となる点にあります。
手元に現金があるということは、それ自体がリスクを
減らしていることになります。
フルローン、オーバーローンは、むしろリスクを減らす効果が
ある、という考え方をすることはできないでしょうか？
たくさん借りて、たくさん返せ
お金は必要なら、どんどん借りていいです。
リフォーム資金を借りるのもいいでしょう。
いったん借りて、余裕があったらじゃんじゃん返してしまえばいいんです。
借りて、返す。これを繰り返すだけで、
実は貴方に見えない資産が積み上がります。
返済実績、です。
特にプロパーローン、事業性融資においては、返済実績とか、
金融機関との付き合いとかは非常に重視されます。
それは、融資額や金利に、目に見える形で表れるんです。
例えば私の実家は個人事業の診療所ですが、
金利0.9%で借りています。
元々借りていた金融機関が破綻して、自動的に借り換えとなったりと、
波乱含みの融資ではありますが、長い付き合いで信頼関係が強いと、
ここまで可能となるんです。
フルローン、オーバーローン、いいじゃないですか。
金融機関が、それだけ貴方を信用してくれた証拠です。
是非、その信用に答えましょう。
堅実な経営、確実な返済が、いつしか信用を信頼に変え、
きっともう少し借りてくれないかと、向こうから
頼んでくるようになりますよ。
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