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私たちにとっては金利は低ければ低いほどありがたいもの。その点について
異論のある方はほとんどいらっしゃらないのではないでしょうか。
貸してくれない低金利よりも貸してくれる高金利（限度がありますが）では
あるものの、同じ金額を貸してくれるのであれば金利は低い方がよいのは、
間違いない話。
私たち不動産投資家は、できる限り低金利で貸してくれる金融機関を常日頃
から渇望しています。
僕も、かなり必死に探しました。1年ほどの時間を掛けて、低金利で借換えを
実行してくれる金融機関を。
幸いにも予想以上の条件を提示して下さるところが今年の春先に見つかり、
現在は1.5%を割る低金利へと借換えを実行、キャッシュフローの改善、及び
元本返済額の向上を同時に実現できています。
あとは入居率さえキープできれば、年々経営状態は良くなっていく理想的な
展開となっています。
不動産投資においては、今の僕の状態のように安定して入居率が維持できる
物件を低金利の融資により実現するのが、ひとまずの目的地といえます。
収益不動産を買えたといっても、高い金利を払い続けなければいけないまま
ではいつまで経っても手残りは増えませんし、むしろ年月が経つごとに税金
に苦しめられる羽目になってしまう。
収益不動産を取得して、キャッシュフローや元本返済にやや不満が残る融資
であるようなら、まずは金利の引き下げを目標に行動すべきです。
金利引き下げに込められた意味
金利の引き下げを望むのであれば、金利が下がるとどのような影響が出るか
をまずはっきりと理解すべきでしょう。
いえ、私たちには良い影響しかありませんので、それはシミュレーションを
表にして出しておく程度をしておけばいい。
気にすべきは、金融機関にとってどうなのか。というのも金融機関にとって
は金利が低い事はリスクに繋がるからです。
金利が下がるというのを私たちに置き換えて考えると、貸し出している部屋
の家賃が下がるようなもの。
想像してみて下さい。家賃の低下は、利回りに直結します。ある時、利回り
が2%低下したらどうでしょうか？
どれほどキャッシュフローに影響するか、経営に悪影響を及ぼすか。とても
恐ろしい話です。
売り上げは、客単価と売り上げた数で決定します。金融機関にとって金利は
客単価に当たりますから、それを補うには貸し出し金額（＝売り上げた数）
を増やさなければいけません。
新たな融資を出すのであれば、低金利で貸し出したとしても調達金利よりも
高い金利であるなら貸し出し金額が増えるだけ儲けが出ます。
が、既存顧客に対する金利の引き下げは、金融機関にはマイナスしかない。
まさに今貸し出している部屋の家賃を引き下げてくれといわれるのと同じで、
利益を圧迫する大きな要因です。
金利の引き下げを金融機関に求めるのは、そういう事。これを念頭において
考えると、金利引き下げのためにどのような戦略を組み立てるべきかは火を
見るよりも明らかになります。
金利引き下げにも動機付け必要
お察しの通り、金利を引き下げてもらうには「金利を引き下げざるを得ない
相応の理由」を作るしかありません。
最も効果的なのは、借換えの提案を受ける事。
私たちが、退去をされるくらいなら家賃を引き下げた方がトータルでプラス
かなと考えるのと同じように、借換えをされるくらいなら金利を引き下げた
方がいい、と考えます。
脅しを掛けているようでいやらしい方法ですが、極めて効果的。駆け引きに
おいて「他から誘われているんで」というのは非常に有用。
ですので、金利を引き下げたいと考えている人はまず借換え先の金融機関を
探すところからスタートするのが効率的でしょう。
ただ、ちゃんとした経営をしないとこれがまた大変です。無駄遣いばかりで
手元にお金が残らないような生活をしているようでは経営者としての資質が
問われ、良い案件であっても距離を置かれておかしくありません。
むしろ家賃収入以外からもできる限り貯蓄をするように心掛け、自分がお金
を集められる人間ですよと数字で証明できなくてはいけない。
不動産投資の安定化を図るための試練の一つ、ですね。
僕の場合、金利の引き下げ交渉に関しては期待できる引き下げ幅まで検討を
したところ、早々に撤退し実際に借り替えてしまった方がよい、との判断を
しましたので、交渉はせずに借換え目線で動きました。
この辺りは、借換えによりどの程度の条件となるか、借換えに掛かるコスト
がどの程度か、ご自身に当てはめてそれぞれで判断されるといいと思います。
存在にメリットを感じさせる
もう一つの方法として、自分が優良な顧客であるというのを強く意識させる
のが効果的、です。
前述の借換えを交渉材料として金利の引き下げを迫ってくるなど、向こうと
しては重々承知の話。
明らかに手放すべきではない優良顧客に対しては、借換えにメリットがない
程度の条件を先手を取って提示してくる可能性があります。
固定金利の満期を迎えるタイミングなどで特にありがちな話のようですね。
また、複数の金融機関との付き合いがある方の場合、防衛策として相手から
譲歩してきたりするとか。
経営状態が良ければ良いほど、実績を積めば積むほど金融機関から擦り寄り
を見せてくる機会は増えるのでしょう。
僕もそんな風に早いところなりたいものですね。
金利が高くて悩んでいる方、とりあえず貸してくれる事を優先して高い金利
で融資を引き出した方。
それを改善するには、言葉でなくて数字で自分の安全性を示すのが大前提。
贅沢なんて安定してからいくらでもできるのですから、正念場と思って節制
に努め、空室を一つでも埋める創意工夫をしていきましょう。
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